[摘要] 虽然中央已经给出如此明确的降价指示了，而秦皇岛大多数开发商至今仍然无动于衷，至今我们仍然没有看到有哪个在售项目宣布大幅降价，你们这是在与中央做对吗？
近期，中央经济工作会议为明年房地产市场调控定下了调子，表示明年要继续严格落实各项调控政策，保持政策不动摇，促进房价合理回落；发改委有关人士表示正加紧研究房地产业反暴利的相关规定，目前来看，明年除了当前限贷、限购的政策外，国家至少还准备在房产税、反暴利两大方面对房地产业加吗调控，以更快促进房价合理回归，可以说，为了达到目标，中央已经为开发商准备好了棺材，俗话说，不见棺材不掉泪，目前棺材已成，但看看开发商们，大多数开发商应该说还没有真正掉泪，还在抱团装哭阶段，还没有从思想上、从行动上做出相应的调整。
比如，近期和平大街某项目宣布将以7600元/平米左右的价格于近期开盘，而该项目体量较小，产品普通，不要说这样一个项目卖这个价格了，就连汤河岸上某项目目前也卖不到这个价，当前市场环境下中部板块普通项目价格高于7000元/平米则有价无市。
再比如西部某项目一直传言将以让百姓震惊的价格近期开盘，再刷开发区房价新低，而该传言已经传了有一段时间了却迟迟未见有任何动静，也没有官方正式出面释放更进一步的准确消息，这是在考验大众的等待极限呢？还是在犹豫不决到底要隔多少肉呢？
更让我们生气的是，虽然中央已经给出如此明确的降价指示了，而秦皇岛大多数开发商至今仍然无动于衷，至今我们仍然没有看到有哪个在售项目宣布大幅降价，你们这是在与中央做对吗？
据笔者了解，实际上，现在港城部分开发商之间已经达成了抱团过冬共识，“大家都挺着啊，都不要降价，只要我们挺过去一阵子，市场自然会慢慢接受这个价格”，这种共识已经通过各种渠道在开发商大老板之间形成了，所以，目前我们也就不难理解为什么在岁末如此紧要关头、需要回笼资金、前景如此险恶的环境下，大多数开发商迟迟未有降价举措，但，各位开发商们请注意，以笔者愚见，你们的这种坚守联盟不会长久的，很快便会四分五裂，而谁先跳出来，谁反而可以“损失”更少的利润，原因如下：
1、不要低估中央调控楼市的决心和手段
本轮调控已有两年，政策力度及调控目标“步步惊心”，一再严厉，明年房价要合理回归已经成为政策目标，如果当前的手段不足以促使开发商降价的话，国家将会出台更严厉措施迫使成交量进一步下滑，甚至会直接出台房价干预政策。
2、不要对本轮调控的政策前景过于乐观，未来可能更惨
当前，房价过快上涨的速度基本得到控制，2011年楼市调控目的已经达成，2012年的调控目的是促使房价合理回落，相信这一目的也必将实现，但有人可能会说，国家并不是想打压房地产，只是想促使房地产平稳发展，当前的政策会放松的，未来还是很光明。的确如此，中央楼市调控的目的是让房地产能保持长期稳定健康发展，当前行政性政策也必然不能长期实施，但考虑到新一届政府即将上台，刚刚得到稳定的市场来之不易，即使2013年限购、限贷政策放松，也必将有新的替代政策出现，而这一新的替代政策可能对市场的调控会更加严厉和持久，在地产行业打拼多年的人都知道，如果当前的政策完全放开，房价上涨预期会很快形成，新一轮恐慌性购房及威胁性涨价就将出现，而中央是很清楚这一点的，前几轮调控屡调屡涨的时代已经过去，未来房价波动幅度将以缓和为特征，即下滑期和上升期都会变得很长，并且，从近两年国家对房地产业的政策导向及制度改革的内容可以看出，民生已经被作为房地产业的重要属性予以发挥，抑制投资投机性购房需求，削弱住房的资产性将成为中国特色，依靠房地产资产属性导致房价过渡膨胀的时代已经成为历史。
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目前可以预判一点：至少未来2年政策形势不容乐观，在高压的政策背景下，购房需求会对市场寄予厚望，更重要的是购房者已经从本轮调控中看到了中央的决心、能力和手段，重建了对政策的信心，只要政策咬定青山不放松，观望心态将一直存在，而死扛的开发商将会被购房者无情抛弃。
3、不要高估坚守联盟的可靠性，带头大哥将率先杀出重围，小弟们不得不跟进
也许会有一小撮顽固不化的开发商会死扛到底，因为每家情况不一样，有的家底殷实，有的等米下锅，但地主之米养不活穷人之子，盲目抱团只会砸自己的脚。纵观当前秦皇岛市场上的开发商，大概分为两种类型：一线房企、本土小开发商，近期，知名地产商郁亮宣布明年要过冬，其旗下项目降价潮已经在一线城市蔓延开来，在周边某同质项目低价竞争下，明年其秦皇岛项目势必将做出价格调整，西部某大盘也算是一线房企，当前市场环境及销售回款压力下，价格必然是其杀手锏之一，据小道消息透漏，目前秦皇岛某些大型房企尚未完成本年销售目标，将在元旦期间正式推出震撼优惠举措以促进成交，为2011年作最后一搏，大哥都将出手了，小弟们自然倍感压力，据笔者所知，至少5家秦皇岛本土房企也准备即将开打价格战，政策已经给开发商指明了出路，已经有开发商想明白不再死扛了，预计明年上半年秦皇岛房价将会全面回调，所谓的坚守联盟又有什么意义呢？
4、明年秦皇岛房价5潘唱主调，死扛者失去更多
据笔者粗略计算，明年海港区新入市项目高达35个左右，现有在售项目40个左右，明年房地产市场总有效供应量可达300万平米以上，按照今年80万平米左右的销售量计算，有效供求比高达4：1左右，供严重大于求，虽然当前7成在售项目处于尾盘期，资金压力较小，降价动力不足，但在未来新入市项目的巨大压力及政策打压的双重背景下，价格下降是趋势，在此笔者也要提醒某些新楼盘，不要只盯着某几个尾盘项目，人家资金早已经回来了，就等卖一套赚一套了，你才刚刚重债压顶，盲目只能救人害己，新楼盘应该着眼市场新趋势、新需求，做出符合自己需要的调整。
另一方面，在市场压力、自身需求及政策调控下，秦皇岛已经有个别开发商先觉先行，开启了秦皇岛楼市的5潘时代，12月初，海港区西部某项目均价5500元/平米开盘，将西部板块均价下调15%左右，近期北部某项目宣传将于元旦期间以5800元/平米的均价开盘，并包含赠送1800元/平米的精装修，同样低于同板块同类产品约15%左右，诱惑不可谓不大。
分析当前两大5潘级项目都处于海港区城市边缘板块，也是这两年本地房地产市场的最热点的板块，明年新入市项目中该两板块约占15个，受本月两大5潘项目影响，未来该板块项目售价将以此为参照，因为购房者已经看到了希望和现实可行性，死扛不降者或开盘价过高者将难以赢得客户，最终只能搬起高房价的石头砸向自己的脚。
放眼整体海港区市场，汤河板块及中心区板块在售、待售项目同样较多，该区域项目售价预计将达到六至七潘左右，但在城市向西，宜居生活向开发区转移的城市格局演变的大背景下，泛中心区板块在购房者的生活认知中已经被边缘化了，可以说，无论从百姓的居住选择上，还是从房价的优势上，未来，5潘级的城市新区，尤其是西部开发区将是秦皇岛市区房地产市场的主演。
5、开发商需要重新审势对当前房价的合理性
房价卖多少是合理水平？现在我们看到有卖5潘的，有卖6潘的，甚至有卖8潘的，这些价格我相信存在就有理由，但目前的存在之于未来不一定就是合理的，究竟什么样的房价才是合理的房价？笔者以为，老百姓能接受的房价就是合理的价格，无论过去房价卖得多高，只要有人买就是合理的，目前的房价即使再低，但没有人买就是不合理的价格，房价不是由市场供应方单方面决定，而是供求双方博弈出来的结果，某些开发商在当前明显的买房市场的环境下依然死守过去卖方市场的逻辑思维，企图以过去的高价，甚至比过去还要高的价格卖房，何其愚蠢，这种连基本市场经济规律及国家政策大势都不懂的开发商就是本轮政策调控要淘汰的一小撮。
目前从两大5潘级项目的火爆销售及客户反馈来看，房价下调15%左右将会充分释放购房需求，先行者已为大家探出了一条生路，未来市场供应巨大，阶段性购房需求有限，谁先动一步谁将会抢占营销及需求先机，而后觉后动者将会丧失更多机遇，甚至损失更多利润，保守估计2012年秦皇岛主力房价将在当前基础上下调15%-20%。
都说不见棺材不掉泪，如今某些开发商心如死铁，见了棺材还不掉泪，不是因为他们没有泪，而是还没有真正嗅到死亡的恐惧，就让这些开发商接着扛吧，等到他们一只脚迈进棺材的时候，他们会掉泪的，而真正的企业家、想赚更多利润的聪明开发商会明白怎么做的，因为秦市某大开发商就是他们的前车之鉴，房价即将全面回调，开发商抱团过冬仅仅是幻想而已，请广大购房者相信中央相信党，不久我们将迎来属于我们的购房春天。
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