[摘要] 温州作为中国楼市“风向标”，如今率先出现房价下跌、资本撤离、“弃房”显现等楼市泡沫破裂迹象，为全国其他城市狂飙发展的楼市提出警示。“全民炒房”吸走温州丰裕的民间资本，经济“脱实向虚”导致实业“失血”、传统低端产业错失转型良机。
温州作为中国楼市“风向标”，如今率先出现房价下跌、资本撤离、“弃房”显现等楼市泡沫破裂迹象，为其他城市狂飙发展的楼市提出警示。“全民炒房”吸走温州丰裕的民间资本，经济“脱实向虚”导致实业“失血”、传统低端产业错失转型良机。重振实业，推动资本“脱虚返实”、产业向高端发展，是摆脱危机的良策。 楼市“只涨不跌”神话破灭
《经济参考报》记者调查发现，尽管有个别楼盘热卖，但温州房价下跌远未触底，后续下行压力依旧巨大。当前在温州楼市，不管是房屋还是土地供应都接近历史高点，房屋拍卖等隐性供给也急剧放大。与此相对，房价下跌逼出投资客、刚需承接能力有限、外来购房者寥寥，需求大幅萎缩，后市供过于求必然引发新一轮“降价潮”。
瓯海区瓯海大道一侧是温州近三年多个高端楼盘的聚集区。记者走访“香缇公馆(小区网论坛)”、“铂金”、“新京都家园”、“金域中央”等多个楼盘发现，这一片楼盘入住率极低，几乎有80%以上空置，而同区域其他几个楼盘正在施工、即将迎来开盘交付高峰。一直在此做房产中介的温州京都房产经理李军武说“已经两个月没有生意了，虽然房价从每平方米4万降到了现在的每平方米2.4万，但这只是挂牌价，根本没人来接盘。”
更大的房屋供应量正源源不断涌入市场。新盘开发速度并未明显降低，不少房主急于出手，二手房挂牌量急剧攀升。李军武说，“现在手里面光一个楼盘就有几十套挂牌，有的甚至是一个单元挂出来卖。”与此同时，进入处置程序的房屋也陆续公开拍卖，尽管只有上千套的数量，但起拍价的设定对市场预期影响明显。“几方面的供给叠加，加之房价处于下行通道，导致房价下降压力空前。”温州大学房地产研究所研究员陈鸿分析道。
需求萎缩给了楼市泡沫“致命一击”。过去几年，温州一直是“三线城市、一线房价”，但这种畸高房价并不像北上广深等城市由需求推动，而完全是一种击鼓传花式的游戏。如今房价大跌，“鼓停花落”，投资客撤离。从需求结构看，小部分当地人及众多外来务工者是楼市刚需，但即使房价下降，他们也难以承受，加之“追涨杀跌”心理作用，楼市需求一落千丈，房价深跌在所难免。
温州市住房和城乡建设委员会新闻发言人戴旭强表示，与2011年初调控前相比，眼下温州商品房价格平均缩水幅度为26%。多位市场人士指出，事实上温州楼市泡沫已经破裂，因为即使房价下降了26%，接盘者依旧寥寥。在房价下行期如果有价无市，那接下来肯定还会降价。
“全民炒房”导致实业发展受困
记者在温州调查发现“弃房”只是表象，温州更大的问题是前几年“全民炒房”将丰裕的民间资本吸引到楼市之中，多数企业家大玩资本运作等虚拟经济，实体经济因“失血”而错失转型良机。如今楼市遇阻、外部经济环境趋恶，温州企业普遍遭遇经营困难，以民营经济为主的整个温州经济也遭遇发展之厄。
温州当地企业主史哲说，温州因“炒房团”而闻名，如今正为“炒房”付出代价“温州‘炒房团’是多种因素促成的，比如，民间财富充盈、温州人敢闯敢为、民间借贷市场发达，以及当时经济刺激政策的出台和银行宽松的信贷‘放水’。”曾参与“炒房”的史哲说，当时他周边所有的亲戚朋友，不管是企业主还是公务员，全都投入到“炒房”之中。
“全民炒房”抽干了温州民间资本。据温州中小企业发展促进会的统计数据，在2008年-2010年期间，温州房地产市场资金规模约为1000亿元，而历史峰达到2000亿元，民间借贷占到楼市资本的约六成。“楼市就像一个磁铁，吸走了民间、企业、银行等几乎所有可流动的资本。”陈鸿说，这样的结果可想而知，企业荒废了、民间没钱了，资本都沉淀到楼市中去了。
“全民炒房”让实体经济“失血”，房价下跌刺破楼市泡沫，温州经济“脱实向虚”后遗症显现。来自权威部门的数据显示，2012年在16个主要经济指标中，温州市大多数指标处于全省“倒数”行列，其中人均GD P、G D P增幅、规模以上企业工业总产值、财政总收入、进出口总额、社会消费品零售总额等等9项指标均倒数。而多年前，温州发展历来雄居浙江省前三名。
可为其他城市警示的是，“炒房”更大的问题是错失产业转型升级机会。《经济参考报》记者在温州多个“块状经济”乡镇调查发现，近几年，这里的产业主导依旧是皮鞋、纽扣、拉链，利润早就被人工成本吞噬，企业纷纷陷入经营困局。“不管是‘弃房’还是民间借贷危机、担保链危机，说到底都是因为企业脱离主业、实业而起。”史哲颇为感慨地说。
实业“失血”的后遗症仍在继续。一些银行人士表示，当前出现“弃房”的主因是企业经营出现困难，温州企业形势普遍不好，并非由银行抽贷造成，而是当地企业发展路径出了问题。部分企业因为“炒房”濒临倒闭，企业主纷纷归因于银行收贷抽贷，甚至要求政府救助，结果救下来后，他们继续“炒房”，这样的企业只能在“低小散”里打转。
一些当地企业家指出，温州企业经营困难，与银行等很多领域的垄断大有关系。作为靠市场雨露发展起来的地方，温州企业几乎涉足了可以进入的所有行业，但是很多传统行业即使做得再好，也难以扭转颓势。温州需要的是垄断行业的改革与放开。
“重振实业”方能走出困境
尽管风险总体可控，但温州“弃房”现象值得深思。陈鸿等专家认为，“弃房”现象一方面给狂飙发展的中国楼市敲响警钟；另一方面对各地“炒房”“脱实向虚”的经济发展格局提出警示。
“温州经济就是中国经济的一个缩影。”许多专家表示，温州作为中国市场经济的前沿地带，问题显现。温州房价大跌、出现“弃房”，为许多二三线城市敲响警钟。中指研究院研究员曹旭东分析指出，“许多二三线城市面临同样的问题，只是没有温州如此明显而已。”最近几年，许多二三线城市楼市存在较强的封闭性，投资需求拉动的繁荣很容易掩盖实际需求不足的现实。
脱离实业的楼市“炒作”只能是浮萍，一旦投资需求被限制，结局是楼市崩盘、实业受损。尽管楼市调控手段会向市场化方向迈进，但“去投资”仍是方向，这意味着很可能有其他的城市步温州的“后尘”。
值得注意的是，过去的经济刺激政策和银行信贷“放水”对温州“炒房”起到了推波助澜的作用，也让不少企业错判形势，付出沉重代价。专家指出，当时不少企业主都认为钱太多、太容易贷了，结果资本过剩带来的不是金融家的诞生，而是脱离实业“炒作”游戏盛行，今后经济刺激政策需更加审慎。
温州当地已经重新审视发展路径“重振实业”、引导资本“脱虚返实”被确定为新的发展方向。为此，温州市研究制定了《关于进一步加快实体经济发展的意见》等一揽子政策文件，谋划提出了一套“组合拳”。有专家指出，这是一个代价巨大的轮回，原本靠民营经济、实业产业发展起来的温州，在经历了一系列曲折的生死考验后，需要重新回到原点，找准方向。
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温州3000万豪宅缩水至1200万 炒房者国庆前被谈话 财经日报
《财经日报》8月22日报道《温州数百“被弃房”令银行成房东》，引起了温州银监分局的高度重视并进行专项调查，结果显示“弃房”现象的确存在，实际总数为595套。报告还认为，温州房地产抵押贷款风险总体可控，但下行压力仍需关注。
值得关注的是，在银监、银行防控房贷风险的同时，温州正进入房产等资产价格“蹦极”后的“贷款重估期”。
一位商业银行温州分行人士最近对本报记者说，银行对抵押物价格3年重新评估一次，在温州房价下降百分之三四十之后，房东能否填补得上前后贷款之间的差价，能否抵御得住房价下降走势带来的冲击，将直接关系到温州“被弃房”走向。
房贷差价“填补”压力陡增
温州银监分局调查认为，房屋价值缩水导致借款人还款意愿下降，但这并非房东“弃房”的主要原因，更多在于借款人自身经营出现困难、受担保链风险牵连。
据目前市场价格估计，温州普通住房、高档住宅、商业用房、厂房价格，缩水幅度分别约为20％、40％、30％、30％。调查认为，随着房价的持续下跌，部分在房价处于高位时发放的贷款，可能会出现贷款余额高于抵押物市值的情况，从而诱发借款人主动“弃房”。
上述银行人士向本报记者介绍，该银行上报给银监的“弃房”，即房东明确表示“不要了”的房子，“数量是非常少的”。
温州银监分局调查显示，目前温州已形成不良的、已列入关注的、已进入诉讼程序的、已进入拍卖程序的在抵房屋分别为2584套、2024套、1908套、461套；其市值占总市值的比率分别为2.8％、3.46％、2.49％、0.41％。可以看出，上述6977套“问题房”约占该市21.86万套抵押房的3.19％，而市值约占总市值的9.16％。
“我们很担心，个人‘弃房’、‘断供’越来越多，成为银行不良贷款的重要来源。”上述银行人士说，银行对抵押物价格3年重新评估一次，比如一套近三年前买的1000万元房子，贷款评估价打八折800万元，银行贷款打七折560万元；如今这房子的市价已缩水至600万元，相应银行贷款只有336万元，那么前后两者贷款差价就高达224万元。
该银行人士说，上述例子还只是纯抵押贷款，如果用“抵押+保证”满负荷贷款，那么产生的差价会更大。“现在关键的问题是，这些贷款人还有没有能力填补这个差价。”他认为，温州产业尚未明显起色，传统制造业利润越来越薄，新的利润增长点乏力，再加上民间借贷淡出、银行贷款收紧等因素，填补房贷差价的难度在增加。
一位温州资深炒房者对本报记者说，一家银行信贷部负责人国庆节前找他“谈话”，传递出该银行要对房贷进行“风险评估”，对房屋进行“选择性抵押贷款”等信息，让他倍感压力。温州银监分局也要求，对排查发现抵押物当前市场价值低于原评估价值的贷款，通过追加保证人、提前部分还款、核减贷款额度等方式缓解贷款风险。
房价下降加剧“弃房”风险
除了担心贷款人还款能力，更让银行揪心的是，处在城市扩展期的温州房价还在继续下跌，这无疑又在加大房东“弃房”风险。
上述资深炒房者说，三年前他用3000万元左右，买下香缇半岛一套400多平方米的排屋，如今这排屋市场价只有1200万元左右。如今香缇半岛二手房已出现23000元/平方米左右的价格，低于之前一手房出售价格。另据温州“城建资产交易”出让结果显示，今年9月4日，两套南瓯景园价格不到14000元/平方米，远低于之前高峰时三四万元每平方米的价格。
温州泰和房产营销有限公司根据官方数据统计，2008~2012年温州市区商品住宅价格为15477元/平方米、22042元/平方米、25032元/平方米、34674元/平方米和25856元/平方米，今年前8个月为24761元/平方米。从逐月统计数据看，目前温州商品房价格已经连续24个月下跌，与房价高涨“背道而驰”。
更为关键的是，温州近两年土地放量成倍增加，且这些房源将在今后几年内投放市场。
过去5年，温州市区年均土地出让量在750亩左右。去年，温州市区土地出让面积将近前年的1倍；今年前8个月，温州土地出让2747.17亩，是去年1271.5亩的1倍多。去年以来大型房企华润、中信[简介实时动态]、万通[简介 实时动态]、碧桂园[简介 实时动态]，在南湖、七都、三江口、滨海开发区的拿地成本，分别只有3143元/平方米、1550元/平方米、2434元/平方米和949元/平方米。
反观2010年下半年，集中在市中心区的温州“地王”频出，瓯海区梧田站南D－48地块出让、温州原蔬菜批发市场3－1地块，楼面地价分别为2.61万元/平方米和近2.8万元/平方米。直至原温师院操场地块出让，以的3.7万元/平方米楼面地价面市。如今，这些“地王”所建的二手房，大多低于成本价在艰难转手。
在本报记者采访中，温州天浩置业、三角洲投资顾问、泰和房产营销等公司有关负责人均认为，温州房价仍处下降通道。“温州房价三年内还会继续下降。”温州天浩置业董事长王珍楠认为，随着温州城市空间成倍扩大，轨道交通等基础设施投资加大，土地出让大幅增加且地价下降，必将对原有温州高房价体系带来冲击。
温州银监分局公开表示，该局一直以来高度关注房地产市场变化及对银行信贷资产带来的影响，接下来将采取三大措施：进一步加强动态监测，构建房地产信贷风险防线；做好压力测试，摸清房地产信贷风险底数；开展风险排查，加固房地产贷款担保措施。
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