[摘要] 近期秦皇岛楼市吸引了全国各地的关注。“秦皇岛或变鬼城”等等热点新闻见诸各大报端，给秦皇岛楼市带来了不小的动荡。三月两会之后，京津冀一体化战略被提到前所未有的高度，一时之间，秦皇岛楼市众说纷纭，前景莫测。这三个月内，秦皇岛购房者的关注度究竟发生了怎样的变化？下面就让我们一起来看看。
元旦之后的秦皇岛楼市吸引了各地的关注。“秦皇岛或变鬼城”“秦皇岛楼盘6折甩”等等热点新闻见诸各大报端，给秦皇岛楼市带来了不小的动荡。三月两会之后，京津冀一体化战略被提到前所未有的高度，拉动京津冀区域部分城市房价一路看涨成交持续走高。一时之间，秦皇岛楼市众说纷纭，前景莫测。无论是开发商还是购房者，均对秦皇岛楼市的走势保持密切关注。此前房天下实地调查发现，开发商和购房者均默契地保持着几分谨慎，观望情绪明显加浓。这三个月内，秦皇岛购房者的关注度究竟发生了怎样的变化？下面就让我们一起来看看。
一、 秦皇岛一季度购房者关注指数同比上升明显
图一2014年一季度购房者关注指数走势图
据房天下数据监控中心统计显示：2014年一季度，秦皇岛购房者关注指数整体呈明显持续上升趋势，且上升幅度较大，三月尤其明显，购房者关注度一直保持较高水准。
购房者的关注度与国家政策和市场环境密不可分，2014年开年，楼市政策密集出台，“打压房价”成为市场主基调，购房者楼市关注度整体上较去年同期有所提高。另外，整个一季度楼市崩盘论蔓延，加剧了购房者的观望情绪，但也同时提高了购房者对于房地产信息的关注度。随着3月上半月秦皇岛“鬼城”言论蔓延，更加将秦皇岛楼市推到舆论的风口浪尖，购房需求被暂时抑制，但购房者的神经绷紧，楼市敏感度极高，对楼市的关注度持续上涨。三月下半月购房者关注度更是突飞猛进的提升，以3月中旬为节点，购房者关注指数迅速上升，远超去年同期。不难想到，3月中旬两会结束，将京津冀一体化政策提上前所未有的高度，秦皇岛受益此政策，楼市热情迅速上涨。直至三月底，纵然秦皇岛楼市“鬼城”言论蔓延，但仍无法阻挡秦皇岛购房者的置业热情，关注度指数一直保持较高状态。
二、一季度秦皇岛购房者区县关注指数分析
1、一季度海港区关注 北戴河区位列其次
图二 2014年一季度份各区县关注度占比图
据房天下数据监控中心统计，一季度秦皇岛各区县关注指数占比中，海港区占比72.53%居首，北戴河区则以6.4%的占比位居第二；此外，山海关区、南戴河区的市场关注指数占比紧随其后。
海港区是秦皇岛市的中心区，是全市政治、经济和文化的中心。南临渤海、北与抚宁县接壤，东毗历史名城山海关，西连避暑胜地北戴河，地理位置和空间都独具优势，历来是秦皇岛购房关注度较高区域，大部分购房者把海港区为置业目的地，关注度占比以优势高居榜首亦在意料之中。
北戴河区位于秦皇岛市东北部，犹如一颗璀璨明珠镶嵌在渤海湾北岸中部。北戴河区作为驰名中外的旅游休闲度假胜地，被称为中国旅游业发展的“摇篮”，无论是旅游地产的发展空间还是投资潜力都不可估量。加之近年交通日益便利，拉近了北戴河旅游区与市中心的距离，更低的房价和旅游胜地的金字招牌让北戴河吸引了更多的刚置业者和投资者，因此关注度较高。
2、一季度北戴河区和海港区同比增长较快
图三 2013年一季度各区县关注度占比图
据房天下数据监控中心统计，同比2013年一季度，今年一季度北戴河区和海港区的关注度明显上升，尤其北戴河区同比增长率很高；不过，山海关区、南戴河区、东戴河新区的关注度有所下降。
海港区是秦皇岛的核心发展区域，关注度一直较高且呈上升趋势。北戴河区关注度的迅速提高和城市发展规划密不可分。随着秦皇岛城市发展的日益成熟和京津冀圈交通网络的不断完善，旅游地产益发成为秦皇岛房地产的黄金领域，北戴河区地理位置和自然条件得天独厚，因此购房者的关注度快速增长。
3、重点区县关注指数分析
1) 海港区关注度高居不下，保持平稳上升趋势
图四 一季度海港区购房者关注指数同比图
图五 一季度海港区购房者关注指数环比图
进入2014年以来，海港区的购房者关注度持续提升，且上涨速度较快。海港区一直是秦皇岛发展核心区域，发展迅速，购房关注度一直处于遥遥领先的位置，且关注度走势平稳，和去年同期相比差异较小。环比2013年四季度，关注度指数上升速度较快，一方面是因为四季度是传统的楼市购房淡季，购房者关注度被分散，另一方面由于今年一季度整体上楼市政策密集，再加上“京津冀一体化”新政策利好楼市，楼市关注度稳步上升。总的来讲，海港区的购房者关注指数一直高居不下且走势平稳。
2) 北戴河区购房者关注指数上升较快
图六 一季度北戴河区购房者关注指数同比图
图七 一季度北戴河区购房者关注指数环比图
从环比去年四季度及去年同期同比的结果来看，北戴河区的购房者关注度处于稳步提升状态，且提升幅度较大。
秦皇岛历来有“首都后花园”的美称，紧邻渤海，环境优美，气候宜人。北戴河区作为秦皇岛旅游业和旅游地产的支柱区域，更是凭借着天然的地理环境优势和逐渐成熟的城市设施吸引着越来越多购房者的关注。
去年底，北戴河到天津高铁通车，进一步拉近了北戴河区域和京津生活圈的距离。北戴河作为“中国夏都”，正在进行旅游度假产业的高端升级，城际交通作为发展的现行条件，对北戴河区的未来发展和区域潜力有着不可估量的作用。图六可见，与去年同期相比，北戴河区的关注度提升较为明显。
此外，良好的环境和清新的空气也逐渐提升了购房者对北戴河区域的关注度。旅游健康地产无疑是秦皇岛市房地产业未来发展的主导趋势，北戴河区凭借独特的优势有着广阔的发展前景，再加之京津冀一体化战略的催热，预计未来几年北戴河区的区域关注度将一直处于稳步上升的阶段。
三、2014年一季度秦皇岛购房者价格关注指数本期分析
从市场来看，秦皇岛海港区的房价较高，部分热点区域已逼近万元，相对于秦皇岛的人均工资水平来说，并不算低，因此购房者对于价格更为敏感度，对于价格的关注度也格外高。
1、一季度3000—5000区间最为关注 9000元以上关注较低
图八 2014年一季度购房者价格关注指数占比图
据统计，秦皇岛购房者最关注的价位为3000-5000元区间，占比45.26%；5000-7000元区间占比25.33%，位居第二；2000-3000元区间占比17.03%，位居第三。从整体上看，秦皇岛购房者关注的价格主要集中在7000元以下，而这个价位的楼盘大部分均为刚需项目，因此我们可以看到，秦皇岛的置业人群仍以刚需为主。
2、同比去年一季度，5000-7000价格区间同比下降趋势明显
图九 2013年一季度购房者价格关注指数占比图
对比图八和图九可以看出，今年一季度与去年一季度的同比变化。从指数变化图中我们可以看到，5000-7000价格区间的关注度同比下降，去年占比29.45%，今年占比25.33%。7000-12000元价位楼盘的关注度2013年一季度比例为11.37%，今年为10.86%，同比依然呈下降趋势；3000-5000元价位关注度同比呈上升趋势，也就是说，秦皇岛楼市购房者价格关注度整体性地向低价位略有下滑，5000元及以下为关注度的价位区间。这种现象的出现和秦皇岛楼市大环境密不可分，鬼城言论和新政策频繁出台，一定程度加剧了楼市的风险， 5000-7000元价格区间的项目大多是优质刚需盘或者改善性楼盘，这类购房者的关注度有所下降，改善性需求在近期得到了一定的抑制。而5000元以下价位关注度有所上升，这一部分主要为刚需项目，也就是说刚性需求的购房者依然抱有较高的置业热情，关注度有所上升。
四、2014年一季度秦皇岛购房者楼盘关注指数分析
1、一季度秦皇岛购房者对2居室需求旺盛 占比高达44.78%
图十 一季度秦皇岛购房者户型关注指数占比图
从图上我们可以看到，一季度秦皇岛关注的户型为两居，占比44.81%；其次为三居和一居，分别占比25.53%、21.51%；而四居、五居等大户型的关注度较小。
从产品属性上来看，大部分两居、一居均为刚需型产品或为投资性产品，而三居、四居和五居为改需型产品，而其关注占比正好与秦皇岛的刚需购房者占比成正比。从购房者的角度来看，总价较低的两居和功能全面的三居成为置业的；而从房企的角度来看，主打三居、两居小户型以及投资性一居显然更有利于提高销量，快速回笼资金。
从秦皇岛购房者户型关注指数中可以看出，中小户型比较受秦皇岛购房者认可，刚需仍然是秦皇岛楼市的主要购买群体，也是楼市关注度比较高的群体，改善性购房群体占比仍然较少。
五、2014年一季度秦皇岛购房者楼盘关注指数排行榜
1、 秦皇岛关注住宅
从排行榜上我们可以看到，排名前十的住宅项目无一例外的位于海港区。海港区在秦皇岛的区域优势处于领先地位。
隆基泰和集团是专业的城市运营商，集商贸流通、新能源、旅游休闲、金融服务、地产开发等多种行业为一体的大型企业集团，其地产开发项目历来备受好评，关注度颇高，因此受到购房者的热捧也就不足为怪。
秦皇岛光岳房地产开发有限公司作为本土的房地产企业，成立多年来，坚持以中高端精品住宅开发为主，逐渐形成了自身的发展优势与潜力，实力强劲，且深谙本地购房者的购房心理和实际需求，近年来发展迅速，所开发的曦城花语项目配套成熟，产品质量可靠，一经推出，便吸引了不少购房者的关注。
2、 秦皇岛关注别墅
从排行榜上我们可以看到，关注度排名前三的别墅楼盘分别为北戴河区的一杯澜、海港区的九號别墅、北戴河区的戴河庭院；5别墅楼盘中， 仅一个位于海港区，其余均位于北戴河区。
北戴河区的别墅在本期排行榜中独领风骚并不让人意外，北戴河区作为驰名中外的旅游休闲度假胜地，被称为中国旅游业发展的“摇篮”，无论是旅游地产的发展空间还是投资潜力都不可估量。背靠京津地区客户群体，北戴河区的养老宜居别墅楼盘具有得天独厚的优势。
六、结论
综上所述，一季度秦皇岛购房者关注指数整体上呈稳步上升态势，从区域上看，海港区处于领先位置，北戴河区关注度不断上升，势头迅猛；从价位上看，3000-5000元价位区间关注度且不断增加，高端价位关注度较低；从户型选择上看，两居和三居是绝大多数购房者的热门选择。总的来说，无论是价位还是户型上，秦皇岛购房者关注度集中在刚需项目，刚需群体楼市敏感度高。改善性购房者观望情绪较浓，需求暂时被压制，对楼市的关注度稍有紧缩。而购房区域依然以海港区为主，北戴河区旅游地产前景无限。
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