[摘要] 日均不足100套成交量、近18万套存量房持续增加、连续6次上调存款准备金率导致房企资金压力进一步加大，三大压力合力之下，成都房价已成普降之势。调控紧逼，开发商的定价体现了怎样的销售策略？降价大潮的背后，为何有的区域房价不降反升？金九银十会不会成为“铜九铁十”？购房者如何判定购房买点？
日均不足100套成交量、近18万套存量房持续增加、连续6次上调存款准备金率导致房企资金压力进一步加大，三大压力合力之下，成都房价已成普降之势。调控紧逼，开发商的定价体现了怎样的销售策略？降价大潮的背后，为何有的区域房价不降反升？金九银十会不会成为“铜九铁十”？购房者如何判定购房买点？自住型购房者该如何把握购房时机？错过这波优惠房价是否又将反弹？购房者如何做到看一步走一步”。
买房比价格
南延线房价集体跳水：九龙仓时代晶科名苑单价直降3500元、保利香雪单价下调1500元，复地·雍湖湾单价下降2200元……光华大道也紧随其后：蓝光SOFA社区、佳兆业·丽晶港、万科·金色领域等众多楼盘纷纷降价。调控紧逼，开发商的定价体现了怎样的销售策略？降价大潮的背后，为何有的区域房价不降反升？成都报道观点为你解读降价背后的玄机。
8月27日，央行下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。这相对于在未来数月内三次上调存款准备金率，将冻结9000亿元的资金。
同样在8月27日，位于新都区的富力桃园推出了20套特惠精装现房，价格4700元/㎡，这是继去年一度实行8.5折大幅优惠后，该项目的又一次降价、促销大动作。而这样的降价发生距离富力地产某高层公开表示“下半年价格会调整”之后仅仅一周左右时间，
这两件发生在同一天的事情貌似巧合，实则是必然结果：调控之下，降价势成必然。
品牌房企领跌
房价历来都被看做“高企而坚挺”坚冰，涨多跌少。然而我们看到，此轮降价潮中的房价不再是一块拒绝融化的坚冰。
被视为国际城南核心区、普遍被看做抗跌性很强的大源组团，在此轮降价中表现突出。九龙仓时代晶科名苑近期推出团购专场，大户型直接打出8500元/平方米左右的价格，而此前项目售价在12000元/平方米左右。而更早之前，新鸿基悦城同样扮演了一个价格冲击者角色，开盘起价约6100元/平方米，基本上回到2008年底到2009年初的价格低点。加上之前低价盘冲市的中德·英伦联邦和佳兆业君汇上品，片区房价已经走到了新的十字路口。
南延线的降价潮渐成席卷之势。原本6月售价就已上9000元/平方米的保利香雪，8月初的时候单价就降至7500元/平方米，创下片区新低；复地·雍湖湾新批次房源开盘价为8800元/平方米左右，而此前同类型房源的售价在11000元/平方米甚至更高。其它如华润·凤凰城、世豪广场等楼盘也有明显动作。
四川中原地产市场研究中心副主任周觅认为，南延线虽然有超前规划、生活配套正迅速完善等诸多利好消息，但由于该区域房价已经有一定程度透支，导致房价存在泡沫，一旦遇到调控，“挤一些水分出来也是正常的”。
曾作为20008年降价重灾区的光华大道，此轮动作虽没当年那般热烈，但片区楼盘降价也动作频频。当蓝光SOFA社区打出6980元/平方米的广告时，成都报道记者以普通购房者的身份时间致电售楼部，得到非常肯定的答复：“估计有一二十套房源，而且完全能以这个价格买到。项目均价约7500元/平方米左右。”相比此前的精装房源，该批次清水房降了近2000元/平方米。
此外，佳兆业·丽晶港、万科·金色领域等沿线楼盘纷纷都带头，相信降价不乏后继者。种种迹象表明，未来房价下行已成为成都楼市业内的普遍共识。
半数房企准备降价
成都报道记者随机抽取了成都主城区和郊区在售的100个楼盘，对比其目前销售价格和今年5月左右的销售价格发现，首创·国际城、山水四季城、首创·东公元、慕和南道、复地·雍湖湾、蜀郡又一城、天府香城印象、四季豪庭等数十个楼盘的销售价格有了明显下降，降价幅度从100—2000元/平方米不等，加上蓝光、万科、中海、龙湖、华润等前期领跌的品牌房企，目前成都楼市已成普降之势。
中原地产市场研究中心副主任周觅对此认为，目前虽然不是所有的盘都在降价，但已有一半左右的品牌开发商已经准备或者正在进行降价。“包括原本开盘预期是比较高的，实际开出来是低开的，我们也可看做是降价。”
据成都报道不完全统计，目前，在成都已有十余家品牌房产企业加入降价之列，其它的一些本土知名房企、中小企业，降价者、相对以往优惠更大者更不在少数，有几十家之多。这轮降价潮得到了众多房企的响应，还有半数房企准备降价或给予更多优惠，接下来或将上演一次房价的集体“跳水”。
吉信行的统计数据显示， 7月份成都主城区住宅成交均价9010元/平方米，相较6月的9649元/平方米，下降了539元/平方米，环比下降6.6%。
而据国家统计局成都调查队发布的数据也显示，7月份成都市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，已连续两个月小幅下跌。
有的区域稳中有升
虽然众房企纷纷大打价格战，但是降价效果却“难尽人意”。位于茶店子片区的西西里二期，推出了全款17%、按揭15%的重大优惠，但却并没有打好“翻身仗”；九里堤某精装楼盘，尽管采用的是建材，9700元/平方米的价格却依然未能赢得购房者的芳心。
据成都市房管局公布的8月销售数据，自进入8月以来，成都楼市周成交量已经连续三周下滑，其中8月22—28日一周，共成交692套商品房，环比下降27.84%，日均成交仅为99套，可谓步入“地量成交”的行列。
“此前这轮许多品牌企业带头降价，能否起到很好的引领和示范作用，我觉得，这是有一定前提的，那就是降价需卖得好。”吉信行高级分析师张淋星认为，由于降价的效果在短时之内很难估量，那些没有带头降价的开发企业，对于跟进降价也会十分谨慎，因为如果前面带头降价的楼盘卖得不好的话，后面的楼盘只能加大降价幅度。一降再降，不仅对业主有很大影响，对自己品牌负面影响也大。
8月13、20日两个周末，三圣乡板块共有三个盘推新，卓锦城、鑫苑名家、金房华韵天府，共放量房源超过了1000套。单论开盘价格，这些楼盘的开盘均价在7500—8500元/平方米左右，与此前的价格相差不大，稳中有升。
在谈及开盘策略时，其中一位开发商代表就明确表示：“在当前的市场下，由于对片区价值的认可，公司暂不会选择‘以价换量’的方式，宁愿牺牲销售量，也要保住价格。”而从这几个楼盘的销售来看，虽未降价，但也保持了较好的销售态势。
像三圣乡板块一样，在这一轮降价中，更多的成都主城区区域楼盘普遍选择了观望。就记者所统计，在成都主城区二环附近的一些楼盘，普遍没有明显降价，推出的优惠幅度也不大。
这些房企的坚守，加之市场成交短期仍不见好转，这更加坚定了部分房企观望的态度。因此，这一轮的降价也呈现出了一定的区域结构特点，分布较为散落。
买房 看预期
“低成交量、高存量房、资金链断裂危险，成为造成目前楼市窘境的“三大压力”。房价是下跌的开始还是已到中继？“秋交会将是一场跳水大战，这基本上可以算是既定事实。”——金九银十会呈现怎样的市场行情？秋交会下手还是年底下手？成都报道精心为你梳理政策、解读行情、分析时机，买房看预期，你必须“看一步走一步”。
“三座大山”压迫
据成都市房管局对今年的成交统计，2011年一季度共成交商品房25008套，同比下降65.4%，二季度共成交商品房13179套，同比下降35.7%，环比跌幅近五成。
虽然成交量大幅下滑，但楼市的供应量却在持续攀高。据中原地产统计，7月份成都市主城区商品住宅供应套数为6240套，供应面积67.56万平方米，成交商品住宅4559套，成交面积42.63万平方米，环比分别下跌4.7%和3.0%，7月供需比为1.37。8月前三周，成都市主城区新增商品住宅供应6325套，供应面积68.32万平方米；前三周共成交商品住宅3905套，成交面积为37.57万平方米，存量规模继续扩大。
存款准备金率的连续上调则使开发商面临“缺血”的危险处境。据银监会公布的房地产行业压力测试显示，如果销售额跌幅超过10%，行业资金缺口将超过2008年的7883亿元。2011年成交量大幅下跌，将使行业面临比2008年更为严峻的资金压力。
吉信行市场高级分析师张淋星对此表示，由于今年进入传统的“金九银十”季节，以及到了年底，各大房企迫于年度任务的完成，会大量供应房源。近期供应连续上涨，很明显是为秋交会做“热身”。年底了未完成放量任务和销售任务，填补市场空缺。在市场不被看好的情况下，开发商对“金九银十”只有放手一搏，大力度促销、直接降价、做特价房等等都有可能。
“低成交量、高存量房、资金链断裂危险，成为造成目前楼市窘境的三大压力”。张淋星认为，低成交量和高存量房给开发商造成巨大的压力之外，严峻的资金链问题也让他们倍感压力，“存款准备金率连续上调，银行贷不了款，民间融资会有30%的利息，加之信贷政策导致购房者贷款困难，地量成交之下，开发商现在似乎更像在吃老本了。”
促销手段更多
在传统的金九银十销售旺季，开发商自然会全力以赴，打好秋季攻势。
据本刊不完全统计，2011年9月成都市(主城区及郊县)预计开盘量达51盘，环比2011年8月预计开盘数增加了21盘；其中主城区占20盘，成华、武侯、高新各开5盘，占到了9月主城预计开盘的75%，供应量继7、8月之后，持续走高，
同样是在调控政策影响下，去年新政出台以后，虽然4—8月份成都楼市销售的较差，但在秋交会前后市场有所回暖，出现了量价齐升的状况。那么今年的秋交会，还会重现去年类似的情况吗？虽然成交量上的变化很难预料，但价格上的变化似乎已经比较明显。
“8月几周供应连续上涨，很明显是为秋交会做准备。在市场不被看好的情况下，开发商放出这么多房源，也许会在秋交会“金九银十”时有大动作。”吉信行高级市场分析师张淋星认为。
“今年的秋交会，我认为将是一场跳水大战，这也基本上可以算是既定事实。”成都尺度地产总经理尹平认为，届时，各个房企为了销售，无论从价格上的下调幅度，到买房门槛如首付款等付款条件，都会给予购房者很大的优惠，促销力度也会较之前期更甚。
蒋晓东则对秋交会大玩房价“跳水”不报多大希望。他认为，虽然即将到来的秋交会会是今后市场发展的一块“试金石”，未来几个月的市场走势也会因此更明朗。“但我认为，秋交会不太会出现价格、促销方面竞争的白热化，因为整个展会参与企业较多，各家思维难以一致。但更多企业采取拿出一定数量特价房的方式，其优惠幅度较之此前也会更大，来影响整体价格。”蒋晓东如是说。
降价或将持续
“虽然成都的房价下跌已经开始了两、三个月，但现在尚处于开始阶段。就我们接触和了解的多个项目来看，很多房企和楼盘开始考虑调价，所以跌势未来还会持续。”中成房业市场部总监沈文星认为。
成都全程动力动力营销机构董事长蒋晓东则认为，从市场规律方面来看，因为整个楼市已经十分疲软，房价下行成为了符合当下市场发展规律的必然选择。同时，由于国家调控政策市希望看到房价下降，所以房价下行也是调控政策持续收紧下的必然结果。但总的说来，未来房价大幅度下降的可能性不大，针对当前状况价格有所微调、优惠幅度更大的可能性更大。
业内人士普遍认为，2008年的房价下跌是因为地震、金融危机等外部原因，而现在的这波行情是因为内部政策调控所致，当调控成为常态的时候，市场也将缓慢回调，出现拐点的可能性较小。即将到来的秋交会，将有很大可能会今后市场发展的一块试金石。
买房 读锦囊
如何判定买点——接近成本价即刻下手！如何判定房价——房价下行幅度可能性在10%—15%之间。自住者如何买——自住以舒居为主，中意的楼盘房价下跌10%左右即可下手，别和投资者抢价格低点，否则只能买挑剩的房子！如何寻找买点？刚需人群如何选择区域？成都报道记者专访多位业内资深人士，贴心妙计，助你买房。
“貌似还在跌嘛，我还要等等么？可限购政策据说年底就停了，等得起不啊？呃，纠结了，真的是纠结了，买还是不买呢？”这时论坛上一个购房者发出的“求救帖”，对于买还是不买，何时买，确实是令人纠结的问题。
面对未来可能步入的房价下行，购房者应如何把握买房时机？专家和业内人士给出的独特观点值得借鉴。
某开发商为购房者提供了一套价格判定标准：如某楼盘拍地时楼面地价为3500元/平方米，加上目前成都市场高层建筑的建面成本1500—2000元/平方米，再算上管理营销成本、税收等其它费用，其实际成本即为6000元/平方米。若该楼盘当前售价为6500元/平方米左右，对于购房者来说，已经是较好的购房时机。
专家们表示，照目前市场发展和成都楼市实际情况来看，房价下行幅度的可能会在10%—15%之间。而对于购房者，一旦心仪的楼盘优惠或下降幅度达到8%—10%左右，便可迅速下手，而不要一味需求低点。2009年上半年、2010年下半年的时候，当许多购房者还在等待低点时，楼市就突然反弹了。
“去年秋交会、第四季度，有些盘就突然涨了好几百、上千元。突然在那个节点，市场回暖立即就涨，许多购房者那个时候再选房，发现下手已经迟了。”中原地产市场研究中心副主任周觅说。
对于往往喜欢“买涨不买跌”的购房者来说，面对可能出现的楼盘降价，也要有一定的预判和清晰认识，不要一味追求点，因为这样的时机往往是可遇不可求。股市有句话“别人都在买股的时候，千万别买，对楼市而言，如果成交量连续创了地量新低，预示着买点也即将来临。”
贷款成本提升导致买房成本升高，对于大多数的刚需置业者来说，怎样合理运用次买房时机，显得尤为重要。
成都中成房业市场部总监沈文星建议，刚性需求购房者要账务一些买房技巧：应关注一些此轮下降幅度并不大的区域，如城东的三圣乡片区、城西成灌路沿线区域等。自住型购房者以舒居为主，如果中意的楼盘房价下跌10%左右即可下手，当房价降至“v”型底部的时候，或许只能买别人挑剩的房子了。
成都健鹰营销策划公司总经理杨健鹰则认为，当下购房者买房，不要老抱着“买房就要赚钱”的老旧观念，因为买房也是一种投资，但凡“投资必有风险”。若为自住，应着重考虑房源的功能性，因为买房的最终目的还是自住。同时，也应借一些专业媒体等公开渠道来全面地认识市场，慎重买房。“眼下，并非降价的才买，一些品牌开发商、好地段的产品，即使价格上涨，也可以酌情考虑，最重要的是看其还有没有未来的空间。”
结语：每年的12月到第二年1月，都是开发商资金链最为薄弱的时期。金九银十成为开发商加紧推盘、回笼资金的重要一役，今年尤为如此。而眼下的现实在于，虽然各大房企和楼盘前期供应量不断加大，但市场成交量却一直未见好转，反呈下滑之势。如果调控政策未有任何松动的情况下，有限的购房人群随着市场的不断消化会逐渐减少。因此楼市的拐点将在明年春节前后出现。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
