[摘要] 将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故，被抵押房产处置后用于偿还贷款本息，增值部分还有望归抵押权人所有。这样一种和传统按揭方式相反的“倒按揭”养老模式，几年前在国内短暂露脸后归于沉寂，近期却又掀起了舆论热议。
将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故，被抵押房产处置后用于偿还贷款本息，增值部分还有望归抵押权人所有。这样一种和传统按揭方式相反的“倒按揭”养老模式，几年前在国内短暂露脸后归于沉寂，近期却又掀起了舆论热议。
讨论起始于今年9月29日，政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会上，“以房养老”的提案再度成为公众关注焦点。近期，中信银行又打破金融产品上的坚冰，在业界率先推出养老按揭业务，将“以房养老”在实操方面推进了一步。
且来看这样一组数据，据国家相关部门统计，截至目前，中国有60岁以上老人1.78亿，占总人口的13.3%。其中失能和半失能老人约3171万人，大中城市空巢家庭高达70%。近年来，随着老龄化速度的加快，中国已逐步步入老龄化社会，“养老”成为社会保障体系面临的一个非常严峻的问题。
不少专家认为，当前除了社保、商业保险和企业年金等养老保障体系外，将老年人的资产通过配置变成养老资源，不失为一个新途径，这意味着以房养老在中国有生存土壤和发展空间，但同时，由于中国特殊的一些国情，譬如房屋产权70年、相关法律制度尚不完善、养老观念仍需不断更新等多个影响因素，也使得以房养老在中国推行起来并不那么容易。
以房养老，到底离中国的老人有多远呢？
养老按揭准入门槛颇高
“以房养老”的概念早在几年前就传入了中国，2008年初，仍在筹建中的幸福人寿当时就提出未来主营业务是“住房反向抵押贷款”(即“倒按揭”)，然而其后受制于保险公司不能直接投资不动产等法律条款限制，相关的产品至今未见面市。
不过这种“坚冰”局面近期被中信银行率先打破。中信银行近日在范围内发行首张中老年客户专属借记卡———“信福年华”卡，同时还推出了养老按揭等业务。
据了解，中信的 “养老按揭”业务是指老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老，银行核定贷款额度后按月将贷款资金划入指定账户(信福年华卡)，借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。
然而，中信银行的这款业务并非所有有房产的老人都能申请。
具体说来，中信银行要求养老人本人须年满55岁，贷款金额不超过所抵押房产评估价值的60%，并且银行每月实际支付养老金额不超过2万元。利率方面按基准利率执行，根据客户资质情况或还会略有上浮。此外，最关键的一点是，银行要求申请人有两套或以上住房，且抵押给银行的房产不能是其的自住房；如果老人只有一套房子，那么其赡养人就必须要有自有住房，且老人和其法定赡养人将成为养老按揭的共同借款人。
在还款方式上，该模式有按月偿还利息或约定部分本金两种方式，贷款到期后一次性偿还剩余本金。如到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。譬如一套房子评估后银行按月能够给抵押人发放5000元，但约定偿还1000元，那实际上抵押人拿到手的实际金额将只是4000元。
“谨慎小心”只为控制风险
从上述条件来看，中信银行的这款“以房养老”产品可谓非常小心翼翼。
“倒按揭”业务是在上世纪80年代中期由美国的金融机构率先创立的，有需要的老人将房产抵押给银行或保险公司等机构，然后每月从这些机构领取一笔养老金，老人过世后，房产便由这些机构来自由处置，或由其继承人处置后归还贷款本息。国外通常不会要求老人有多套房产，贷款年限也可以一直到老人过世。
然而中信银行却设置了多种限制条款。中信银行个贷部副总经理刘浩表示，完全参照国外“倒按揭”模式还存在一定难度，必须进行一定程度的改良以适应国情。中信银行广州分行零售部相关负责人接受羊城晚报记者采访时也解释说，要求申请人有多套房产或者需法定赡养人必须另有一套房产并共同借款，主要是因为当前法律规定上有限制，即银行不能处置贷款人的房产。设定10年期限也是考量了未来房价波动、老年人生命周期等风险因素。而且在贷款到期后，银行要求贷款人还本付息，并不想由银行出面处置贷款人房产。
“这是因为银行处置要走法律程序，还要采取拍卖形式，会产生拍卖费用并会在房屋变现资金中扣除，这样处置的价格不会太高，实际上并不划算，还不如由贷款人自行处置后偿还，或许还有房屋增值。”上述分行负责人表示，为防范老年人意外身故风险，通常会要求贷款申请人在申请时做体检，健康的老人有望获得这种贷款。
由于按揭养老仍然属于消费类贷款的一种，为监控贷款去向，银行也要求贷款人定期提供相应消费发票、票据等说明资金使用情况，为防范未来房价波动风险，银行还会对房产价值做定期评估，并根据情况对贷款额度和期限进行动态调整。
市场前景仍有待观察
对于为何开发这样的一款产品，中信银行副行长曹彤表示，目前老年人群体的金融需求往往被金融机构所忽视。刘浩则表示，“养老按揭”业务既能缓解子女赡养老人的压力，又可增加老人可支配资金。
不过因为设定了诸多限制，不少人也质疑银行这样的做法能否对养老真正起到作用。譬如有多套房产的老人通常生活较为富足，是否有这种贷款需求，真正有需求的孤寡老人却可能因为种种原因无法贷款等。
对此，中信广州分行相关负责人指出，总体来说，这个业务还是有市场需求的，但更多集中在盘活固定资产、改善老人退休后的生活品质上。“譬如这个房子，你只是出租获得租金收入，并不能覆盖较好的生活需求，抵押给银行做倒按揭，就可让手中流动资金多起来，提升生活品质。出租会有空置期，租金也会有波动，做倒按揭能够让日常手中现金较有保证。”他还特别指出，和一般的住房抵押贷款业务对贷款人年龄和还款期有要求、如男性借款人要求不超过60周岁相比，“养老按揭”突破了这个限制，55岁以上老人才能申请，给出了10年贷款期，那么一位60岁的申请人最长可以按月拿钱到70岁，还是有帮助的。
“当然，我们现在这么谨慎也是因为市场上没有先例，一切都是摸着石头过河，未来市场情况到底如何还有待考察。”该负责人表示，中信应会在年内在广州推出该业务，不会专门辟出额度给该业务，但只要有符合的需求就会尽量满足
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