[摘要] 据统计，截止2011年全国共有市级以上城市656个，但是从区域辐射、气候条件、人居环境、增长潜力上讲，真正称得上区域级、国家级“后花园”的城市可谓凤毛麟角，乏陈可数。在综合比较全国各大城市及区域之后，成都、秦皇岛、三亚算得上众多城市中最值得叫好、叫座的“后花园”城市。
据统计，截止2011年共有市级以上城市656个，但是从区域辐射、气候条件、人居环境、增长潜力上讲，真正称得上区域级、“后花园”的城市可谓凤毛麟角，乏陈可数。在综合比较各大城市及区域之后，成都、秦皇岛、三亚算得上众多城市中最值得叫好、叫座的“后花园”城市。这三座城市不仅气候条件好，而且在各自的大区域范围内对周边人口的辐射力很强，特别适合居家、养老或度假。从宜居、养老、旅游角度上讲，成都并不是四川的成都，而是整个西部的成都；秦皇岛并不是河北的秦皇岛，而是横跨整个东北与华北的秦皇岛；三亚更不是海南的三亚，而是以北方为主并辐射甚至整个东北亚地区富人、老人的三亚。虽然同为“后花园”，但是三地在区域、环境、人文、房地产等方面都具有各自的特点，在此略作分析。
一、三地的区域、人文、历史特点
成都作为四川的首府、西南的心脏，素有“天府之国”之称。自古以来，成都就是物丰民富之地，文化积淀极其深厚，自然环境与人文环境的长期协调发展，使成都形成了自己的一身特色，变成了一座善于品味生活、富有生活情趣的城市。
成都的美食不仅以麻、辣、鲜、香而著称，而且以品质上乘、价格低廉闻名。成都的旅游景点也非常多。当你到文殊院、武侯祠、杜甫草堂、宽窄巷子去看看，你就会深深体会到这座城市具有的悠久历史文化底蕴。又如当你到春熙路、人民路去走走，你又会感受到成都作为现代都市的繁华。成都悠久的历史文化底蕴和繁华的现代都市气息，使成都成为西部地区一颗璀璨的明珠。
现如今，作为中国西部地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通讯枢纽，成都依靠四川8900万人口的巨大市场，并辐射新疆、西藏以及西南诸省，同时辐射至乃至部分东南亚和中亚地区。在这样的大环境下，近年来，成都房地产行业进入了快速发展阶段，整个房地产行业处于较高的水平。其房地产区域情况整体可以用“西贵、南富、北乱、东穷”来形容。南面由于各类优质资源的相继注入，成为成都的商务中心、金融中心，引导着城市向南发展。北面由于铁路和批发市场的存在，人口较杂、环境较乱，房地产发展步履维艰。以前以工业生产为主的城东，房地产发展相对落后，不过如今在新火车站和东大街的带动下，整体面貌改观明显，紧追城南。早前作为政府机关办事处，以及拥有众多历史遗迹和市政建设的城西主要以发展高端物业为主，目前已经非常成熟。
秦皇岛作为典型的北方三线海滨城市，素有“京津后花园”之美誉。秦皇岛正是由于中国的个皇帝秦始皇东巡至此，并派人入海求仙而得名。秦皇岛地处发展潜力的环渤海经济圈中心地带，是东北与华北两大经济圈的结合地带，是联通东北和华北的交通必经区域，可谓中国的“咽喉之地”。
秦皇岛市由海港区、山海关区、北戴河区组成。海港区是秦皇岛市的政治经济中心，山海关是悠久的历史文化古城，拥有优质海洋资源的北戴河是著名的避暑胜地。当我们回顾一下历史会发现，此地在中国历史上留下了浓墨重彩的一笔。山海关又称“榆关”，自古以来就是兵家必争之地。孟姜女哭长城的故事就发生在这里，吴三桂冲冠一怒为红颜也在这里留下了历史的脚印。北戴河被誉为中国现代旅游的“摇篮”，老一辈无产阶级革命家毛泽东、周恩来、邓小平等和现任的中央领导也都曾到这里办公和疗养。又如秦皇岛港是北方的煤炭运输港口，秦皇岛片区内生产的葡萄酒、苹果享誉，“天下关”、长城入海口“老龙头”等景点吸引着国内外众多游客。然而拥有众多优势的秦皇岛目前的房地产行业还处在一个欠发达阶段。其房地产行业整体可以用“一心带两翼”来形容。即以海港区为中心，以北戴河和山海关为两翼。海港区、山海关区主要以居家物业为主，北戴河区主要以旅游度假物业为主。
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三亚是中国最南端的滨海旅游城市，是中国一个地处北纬18度以内的热带滨海城市。与之同纬度的诸如马尔代夫、普吉岛、巴厘岛、夏威夷等都是世界闻名的旅游胜地，其稀缺的自然资源不言而喻，可谓全中国及整个东北亚的“后花园”。
如果你还不知道三亚的好，那我们再来看看一长串的赞美之声都用在了三亚的身上——中国年均温度最适宜的城市，中国空气质量的城市，负氧离子含量位居中国，中国最长寿的地区，中国的热带滨海国际旅游城市。近两年来，在国际旅游岛战略的推动下，三亚的房地产行业呈现出爆发式的发展势头，由于“幸福来得太快”、发展势头太猛，从而造成短时间内城市发展同房地产发展有些不协调。三亚整个房地产市场可以用“山海相连，蓝绿共营”来形容。沿海片区以旅游度假物业为主，即“蓝色物业”。靠近内陆拥有丰富的热带雨林和温泉资源的片区以养老、养生物业为主，即“绿色物业”。
二、三地房地产市场特点
通过近半年来回往返于三座“后花园”城市，在深入调研了这三座城市的房地产市场之后，感受到三地楼市有着显著的不同。现从以下几个方面对三座城市房地产特点加以对比分析：
1、从城市经济发展水平分析：成都综合经济实力雄厚，发展水平高，产业带动力强；秦皇岛、三亚经济实力相对薄弱，以发展旅游业为主。
2010年成都市GDP总量为5551.3亿元，三产业比例为5.1：44.7：50.2，全市户籍人口1149.1万人，城镇人口约为600万人，城市居民人均可支配收入20835元。2010年秦皇岛市完成地区生产总值930.49亿，三产业比例为13.6：39.4：47，全市户籍人口2987605人，城镇人口约70万人，城镇居民人均可支配收入为17118元。2010年三亚市实现地区生产总值230.79亿元，三产业比例为13.4：21.4：65.2，全市户籍人口57.01万人，城镇人口约30万人，城镇居民人均可支配收入为17758元。城市人口越多蕴含的房地产市场越大；人均可支配收入越高，消费能力越强，购房的能力就越强。
2、从区域发展上分析：不管是地理位置、气候环境还是自然条件等方面，三地都具有明显的优势，这些都是“后花园”必需具备的特征。
相比较于新疆、西藏的高寒地带，成都地处平原，优势明显。相比较于贵州、云南的落后，成都在基建设施、经济基础等方面都具有较大优势。秦皇岛地处环渤海经济圈，离北京、天津的距离非常近，分别为291公里、285公里，最近国务院批准实施的“河北省沿海发展规划”就包含秦皇岛，可见在大的区域优势和战略带动下秦皇岛的发展前景巨大。三亚独特的热带气候和沿海旅游资源支撑了三亚的稀缺性，2010年国务院批准的“国际旅游岛”战略对三亚的经济带动是非常巨大的，对房地产行业也是利好消息。
3、从客户群体分析：成都面对的是整个西部。秦皇岛面对的是本地、东北及京津唐。三亚主要面对的是东北及大北方区域，如今有进一步辐射至的趋势。可见三座城市“后花园”特征非常明显。
成都市地处平原，平均气温16度。相比较于新疆、西藏，成都冬天暖和得多。相比较于重庆，成都夏天凉爽得多。这些优越的地理环境加之浓厚的经济氛围吸引着西藏、新疆……西南诸省的购房群体。与此同时，作为四川的首府，成都吸引着下面的地、市、州的有钱阶层纷纷前来购房。众多刚毕业的大学生选择在成都就业，他们将来也会成为很大的一个购房群体。
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秦皇岛处于东北和华北的中心地带，这里有比东北更暖和的气候，吸引着众多东北人前来定居。同时秦皇岛拥有优质的海洋资源，导致一小部分京津唐、东北的富裕阶层前来度假或者养老。再之下面的区、县有钱阶层前来购房，这些都构成了秦皇岛主要的购房群体。
三亚作为旅游城市，本地居民一般都有自己的宅基地，加之自身经济实力有限，所以三亚的商品房90%都是卖给岛外人。以前三亚主要的购房者是来自东北三省，因为他们为了躲避东北的严寒气候，都选择来三亚过冬，进而把东北的亲戚朋友也带到三亚买房，甚至是定居。如今随着三亚的名声越来越大，陆续出现很多其他地区的人，如四川人、江浙人、北京人、上海人等其他地区的富人、政客或者老年人都向三亚涌入，普通住宅主要是养老所用，豪宅主要是富豪、高级政府官员度假所用或者是钱权交易的工具。现在三亚不仅仅是中国内地的人前去购房，世界各地的人尤其是俄罗斯、蒙古、韩国的人都喜欢到三亚来旅游度假，从而购置房产的人也不在少数。
4、从产品特点分析：成都的户型具有典型南方户型的“大、中、小”，秦皇岛的户型具有典型北方户型的“大”，三亚的户型好走极端，要么很“小”要么很“大”。
成都的商品房主要是用于居家生活，针对刚性需求，户型面积主要在70-110平方米，一般两房做到70-80平方米，90平方米可以做到小三房；针对改善型，户型面积主要在120-220平方米。从建筑形态来看，主城区大多都是18-32层的高层建筑，容积率大多在3.0以上，每层以两梯四户、两梯六户为主。豪宅主要位于周边环境较好的南部区域，每户建筑面积较大，而建筑主要是采用一梯两户的中高层，花园洋房在主城区十分稀少。
秦皇岛的商品房主要是用于居家生活，少部分用于养老度假。针对刚性需求，户型面积区间主要在85-135平方米，一般两房在85－95平米，三房110－135平米。针对改善性需求，户型面积主要在130平米以上。养老度假物业主要集中在北戴河区。从建筑形态来看，海港区主要是小高层和中高层，部分豪宅采用多层花园洋房。山海关区主要是南北通透的多层建筑，有少量的小高层和中高层。
三亚的商品房主要是养老、度假所用，更多的是内地人的第三、第四居所。海边的住宅主要是度假所用，户型普遍偏大。海边的豪宅电梯高层一房面积普遍在70-110平米之间，两房面积普遍在120-150平米之间，三房普遍在160平米以上。靠近内侧的河景房或者更靠里面的山景房主要是养生、养老所用，主要以小户型为主。户型面积主要是50－60平米的一房一厅、70－80平米的两房一厅。由于三亚土地稀缺，主要采用高层建筑，另外在海边高层建筑也更有利于观海。考虑到通透性，三亚的部分建筑采用了“单边走廊”、“板塔结合”设计。“单边走廊”设计类似于学生公寓，一边是走廊，一边是住宅。“板塔结合”设计就是建筑本身塔式与板式相结合，尽量增加每户的通透性，同时又提高容积率。
从房屋朝向来看，成都的房屋朝向选择面比较宽。受气候因素的影响，秦皇岛的房屋朝向非常重要，大多做到南北通透，南北朝向和通透是市民选房的普通标准。像三亚这种气候特点的城市，其实房屋朝向并没有什么影响，但是由于三亚商品房主要卖给东三省的人，因此他们把南北通透的选房标准也带到了三亚，导致三亚的商品房更多的也是采用通透设计，所以就出现了诸如“单边走廊”、“板塔结合”的设计。
5、从价格水平分析：成都价格在二线城市中算中等偏上，秦皇岛与同类滨海城市比较价格偏低，三亚平均价格相当于一线城市的水平。
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成都市商品房主力价格在7000元\平方米-16000元\平方米之间，均价在8500元\平方米左右。秦皇岛市商品房均价在4500元\平方米-8000元\平方米之间，其中海港区主力价格在6500元\平方米-7500元\平方米之间，山海关区主力价格在4500元-5500元之间，秦皇岛平均房价在首批开放的14个沿海城市中排倒数第五位。三亚市商品房主力价格在18000元\平方米-32000元\平方米之间，均价在23000元\平方米左右，海景房普遍价格在35000元\平方米以上。
6、从开发商情况和销售模式分析：成都市场较为成熟，秦皇岛、三亚市场相对滞后。成都、秦皇岛是传统销售模式，三亚的销售模式同内地差别很大。
从开发商情况来看，像万科、中海等大型房地产公司早在十多年前就已经进驻成都市场，可见成都的房地产市场已经较为成熟。秦皇岛房地产行业相对落后，如万科、恒大最近一两年才进驻秦皇岛市场。针对三亚房地产市场，大型开发商主要集中在海边开发或者内陆具有丰富自然资源的区域，如鲁能三亚湾、万科森林度假公园、雅居乐清水湾、半山半岛这些项目都具有这些特点。而外地进驻的一些中小开发商和本地开发商主要集中在内陆自然资源不是特别丰富的区域。
从销售模式来看，成都大部分楼盘主要由代理公司销售。秦皇岛本地一些开发商主要还是自己组织销售团队销售，少部分本地开发商和性开发商聘请代理公司进行销售。三亚同大陆具有明显的不同。三亚楼盘主要是卖给岛外人，需要拓宽销售渠道。对于一些大的开发商或者规模较大、品质较高的楼盘，他们在各地都有项目，当然他们拥有较多的客户资源，所以他们主要采用总代总销的模式，这样也有利于统一管理、项目推广和提升项目档次；而对于一些规模较小的楼盘或者实力较弱的公司，他们主要采用总代分销的模式。总代理一般由开发商营销部门或者找一级代理商负责，然后由总代理再联系一些其他代理公司进行分销。因为小楼盘广告费用有限，进行性的宣传是不现实的，只有找更多的代理商，利用代理商手中掌握的客户资源扩大楼盘的影响力，促进楼盘销售。三亚在销售模式上同内地还有不同是，三亚周边地区的楼盘也会在三亚市区设置售楼部，并且售楼部有时不止一个，三亚市区和周边地区的部分楼盘还会到内地客户较集中的地区设置售楼部，如哈尔滨、长春等地。
7、从商品房综合品质分析：成都商品房品质和服务标准，三亚是在近三年快速成长起来的城市，综合品质略显滞后，而秦皇岛属于三线城市，各方面还有很大的提升空间。
从建筑风格上看，成都属于大城市，市场空间大，客户覆盖面广，建筑形态多样，现代简约、欧陆、地中海、(新)古典主义等遍地开花，但主要建筑风格还是现代简约风格，也是一般大城市都常用的风格。秦皇岛属于北方滨海城市，更多采用现代简约风格。地处热带的三亚，主要采用色彩较为淡雅的现代简约风格或东南亚风格。在园林景观方面，成都气候适宜，所以选择面较宽，园林景观都做得较为丰富。秦皇岛冬季气候寒冷，所以园林景观较为单一，但现在部分楼盘也采用了南方园林景观，在销售上也取得了成功，如海港区的竹海。为了同三亚的热带气候相适应，三亚的园林景观主要采用巴厘岛风格。
从服务水平上看，服务包括“售前、售中、售后”服务，售前包括前期规划、客户调研、发展论证等，以合理的开发方向与定位迎合市场需求；售中主要依赖销售过程中销售员的专业水平、服务态度等提高客户满意度；售后依赖于交房入住之后的物业管理水平。成都房地产市场较为成熟，售前、售中、售后服务都较为到位。由于房地产行业整体发展程度不高，秦皇岛市场销售人员的专业水平同成都比较还有一定距离。同时秦皇岛商品房的物业管理也是较为缺乏的，海港区相对好一些，山海关的物业管理更差。由于前几年卖房像卖白菜一样，三亚的销售员还沉寝在“蜜月期”中，导致销售员专业能力不高，服务态度不是很好，不过随着现在从卖方市场向买房市场转变，开发商和代理公司也逐渐重视培养销售员的专业能力，服务态度也有所改善。三亚物业管理相对成都要差点，但比秦皇岛略好。
8、从目前市场行情分析：相比较而言，成都的市场敏感度高、反应力快，三亚属于半年卖房的市场，市情变化独立特行；秦皇岛这类三类城市对政策的敏感度、反应慢。
面对着国内物价持续高涨和房价持续上升的局面，国家出台了一系列的宏观调控政策，以求稳定物价、遏制房价过快上涨的势头。针对房地产行业，从“限购”、“限贷”、“限价”，到“保障房”，再到“房产税”。随着2011年初部分城市“限购令”的相继出台，通过几个月来的市场反应，从2011年10月以来，市场调控政策初见成效。不过目前成都、秦皇岛、三亚三地的市场反应速度及程度各有不同。
成都在2011年10月初就接过一线城市行情低迷调整的“接力棒”，通过近三个月调整，目前成都整体降价幅度在10%-20%左右，虽然价格有了较大幅度的降低，但销量并没有明显的回升。造成这种现象的主要原因是“限购令”排除了很大一部分人的购房资格，成都市场的消费者较为成熟，面对调控政策反映较快，导致他们观望情绪较浓，从而销量剧减，进而开发商资金链出现短缺，加之行业内竞争激烈，2012年又是众多房地产信托产品集中到期的节点，致使开发商降价以求换得销量。
秦皇岛前几年房价暴涨，但面对这一轮调控，影响并没有一、二线城市大，销量虽有些回落，但是整体价格还是比较平稳。造成这种现象的主要原因是秦皇岛作为三线城市，在首批14个沿海开放城市中房价倒数第五位，虽然前三年房价涨幅较大，但是仍在可控的范围之内，与其广泛的市场发展潜力和人口辐射能力比较，并没有其他滨海城市价格虚高的成份。因此，价格基数不高，市场潜力仍在，又具备良好人居环境和发展潜力的秦皇岛楼市，与同类城市比较，市场对政策的敏感度并不高，哪怕目前也顺应大市出现销量下降，价格出现小幅波动，但是量价波动的幅度和时间不会太长，整体市场行情与一、二线及部分三线城市比较要好得多。
三亚行情在经历2011年9月成交小高峰之后，进入10月进入价稳量缩的阶段，11月下旬出现部分开发商(如中铁子怡台)松价的现象，但是并不普遍。在大部分开发商继续观望下，12月份仍不见销量上升，从2012年1月开始目前已进入大幅松价的阶段。由于三亚属于冬季半年卖房的城市，从2011年7月份开始虽然许多高房价城市的楼盘开始松价，但三亚却很坚挺，但是进入冬季和春节旺销售期，仍不见销量明显回升，所以近期出现大幅松价的现象。由此看来，大亚对市场及政策的反应具有明显的季节性特征。同时，从现有松价的项目分析，呈现出拥有稀缺海景、河景、山景资源的楼盘价格仍然坚挺，价格波动较大的楼盘主要集中在资源优势不明显的大众化普通住宅，这也是本轮楼市调控中，三亚行情独立于内地的另一个明显特征。(文/顺森地产首席策划李果、发展研究部冉长安)
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