[摘要] 7月下旬，国务院派出8个督查组奔赴16个省市，对房地产调控政策落实情况进行专项督查。在国务院督查组完成房地产调研后，对于房地产调控的后续政策出台的呼声也越来越大。
征收房产税提高二手房交易税
调整预售制度收紧开发贷
7月下旬，国务院派出8个督查组奔赴16个省市，对房地产调控政策落实情况进行专项督查。在国务院督查组完成房地产调研后，对于房地产调控的后续政策出台的呼声也越来越大。
与之前调控多为行政手段不同，此番中央手握的数项储备政策，均为相对温和的经济手段。包括房产税试点扩容、提高二手房交易税、调整预售制度、收紧开发商贷款政策等。面对呼之欲出的新一轮调控预期，无论是买房人、卖房人还是开发企业，均再一次站在了选择的十字路口。一旦政策靴子落地，该如何判断后市，买房还是卖房？这便是本期《广厦时代》探讨的话题。
对存量房征房产税多套房业主影响
尽管房产税的具体版本还处于“小道消息”的状态，目前各地方政府也没有完全公布正式的房产税具体文件。不过有一点可以肯定，那就是房产税终于要降临楼市了。只不过由于政府的审批程序问题，在获得中央政府审批之前，地方政府的任何政策法律文件都不会有正式的官方版本问世。媒体也只有从某些渠道获得的消息来进行推断和揣测。
根据披露的消息显示，30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员，正在进行为期6个月的房产税税基评估集训，从而为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点，提供技术储备。
房产税这个靴子在举了几年后，看似即将落地生根，在这个当口，对于大部分人来说究竟是该买房还是卖房呢？
房产税可能对存量房“普遍征收”
房产税一向被认为是针对投资、囤房的抑制性政策。事实上，2011年开始，房产税就在上海、重庆先行试点征收。
这两个城市在试点过程中也并未出现开展税基评估的集训。对此，中国房地产税改革专家组成员曲卫东表示，上海、重庆试点主要针对增量房征收房产税，因此并未进行税基评估，只是对交易中的房地产的价格和面积进行价值认定，上海侧重于对第二套住房，重庆则是侧重于豪宅别墅。而此次地税开展的集训，则是涉及对存量房征税进行税基评估。
顾名思义，相对于增量房而言，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。通俗上讲是未居住过的二手房和“库存待售”房源。“在存量房的定义上，除了对城市所有已购房地产采取‘普遍征收原则’，以防在二三套房认定上加大征管成本和增加寻租空间外，也可对开发商已建未售的房地产设置一个销售期，并对未售的房地产征税，从而有力地防止开发商捂盘惜售；或对购房者的二套以上住房征税，从而提高闲置住房的出租率。”曲卫东表示。
在近日举办的博鳌房地产论坛上，多位专家也认为，扩大房产税趋势已逐渐清晰。财政部财政科学研究所所长贾康表示，在双轨统筹的制度建设里，无法规避的是包含着房产税改革的组成部分。“从决策层重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰的表述，要适时扩大房产税试点范围。”
自住还是要买房
对于房产税的迫近，市场上的买卖双方均感受到了影响。
何女士近日就逛了不少楼盘，打算再买一套房子给儿子结婚用，原本想着即便儿子不要也可以等房价上涨后卖出赚钱。但突然听说国家可能出台后续调控政策，房产税也可能要开征，一定程度上打击了何女士的购房热情，一家人决定暂停购房计划，等一切水落石出了再说。不过，何女士表示，“这房子最终还是要买的。”
在其他项目的售楼处现场，记者也了解到，虽然房产税开征的预期给房产交易市场带来一定影响，但多数购房人仍表示，这并不影响他们最后的购房决定。因为多数市民购房都是为了自住，他们认为国家不可能征收过高的房产税来增大老百姓的购房压力。
但也有购房人认为，房产税即将出台的当口，买房子并不是很好的时机。由于房产税具体细则并没有完全公布，对房价的影响力目前还没有合理的评估。若是房产税对房价有一定的抑制作用的话，那就等其具体出台之后再做购房规划无疑会更合算。
对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，对于普通的刚需族来说，自然是希望能在低房价时解决自身的安居问题。但不要过多地依赖房产税来实现降房价。虽然房产税的呼声越来越高，但近几年始终没有大规模开征，表明实施的阻力依然很大。另外，房产税的征收范围、起征税率都还没有定论，即便是先行试点的重庆和上海，征收方式和影响也各有不同，只有政策明朗后才能预判出对市场带来的影响。而有需求的购房者很可能在等待中错失购房机会。因此，对于自住购房人来说，在可以接受的情况下，买房入市依旧是的选择。
势必影响多套房业主
相比之下，对于多套房业主，房产税则无疑是悬着的达摩克利斯之剑，随时有落地的可能。
算上住了20多年的央产房，市民程先生手上已有4套房子，除自己住的一套外，另外两套用于出租，一套空置着等待房价上涨。近段时间从各家媒体上听说要开征房产税后，家人都劝程先生把多余的房子卖掉，免得开征房产税后一来负担过重，二来到时再卖恐怕卖不上价。家人的劝说让程先生多少有些动心，但思来想去，程先生还是决定等等看，因为开征房产税毕竟不是“板上钉钉”的事，怎么收、收多少还不知道，轻易作决定恐怕以后后悔。
对于已经拥有多套房产的投资者来说，过去没有房产税的时代可以空置闲置坐等楼市升温、房产涨价，没有什么实际经济成本。而一旦房产税开征，就可能带来不小的额外经济压力。尤其是现在呼声的是对存量房征税，这也就意味着房产税的征收范围很可能是普遍性的，对所有取得产权证书的房屋征税。
工商联房地产商会会长聂梅生近日也表示，“对存量房开征房产税，将使购房者在购买房屋时更加谨慎，将对投资、投机型购房者有一定威慑作用。”从宏观角度来看，限购是控制“买”，房产税是控制“卖”，“买”向“卖”的转变，增加房屋持有成本，不仅有效控制投资、投机性需求，还能真正使房地产交易更为良性，更加市场化。
中原地产张大伟表示，像北京这样的大城市，拥有四五套房产的家庭和业主不少，假设按照这个存量房“普遍征收”的原则，普通家庭拥有的房产套数越多，缴纳的税款也越多。这样一来业主若是将房产闲置的话就是坐等亏钱，除非房价涨幅比例超过税率。
面对房产税的压力，业主只有两个选择，要么将房子出售，套利离场，要么就是将房产出租，以租抵税。这样可能会由于出租房源众多，起到降低租金的作用。但对于投资者来说，除去房产税和每月偿还的银行贷款，很可能不会再有明显的了。房产税的开征，势必将提升持有多套房产的经济风险。
提高二手房交易税买房人最“受伤”
在四大储备政策中，房地产税阻力，预售制度调整还在评估，收紧开发贷与普通购房人关系甚微。最容易实现，最方便操作，同时对购房人影响最直接的就是提高二手房交易税。不少业内专家纷纷表示，二手房交易税可能率先提高，可能在本月出台。因为此举“操作方便，且能抑制短期内的房屋买卖行为”，对抑制投机投资需求效果明显。
但对于购房人来说，一旦提高二手房交易税，买房成本可能徒然增加几千甚至上万元。对此，业内人士认为，提高二手房交易税很可能伤及刚需购房人，更合理的做法是增加二手房持有环节的税费，刺激多套房业主卖房或租房，增加市场供应。
提高二手房交易税可能出台
房地产市场止跌回暖，政策将变未变之时，购房人最为纠结。买房吧担心政策靴子落地，房价应声而降。不买房吧，每个月的房租不说，房价有可能进一步升高。
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