[摘要] “京七条”的出台可看成是住房调控长效机制建立的开端,此时推出打破了近期人们对于限购趋紧的预期,北京模式的长效机制将加速行业的优胜劣汰,一线城市地方国资背景的龙头开发商有望获得更大的开发比重。
政府让利土地价格实现低价 加速开发商优胜劣汰
自住型商品住房用地通过“限房价,竞地价”的方式出让,售价低于同地段项目的30%,政策一定程度上加速了行业优胜劣汰,优质的龙头和一线城市地方国资背景的开发商将从中受益,有望进一步扩大市场份额。自住型商品住房的转让管理与当前的经适房和两限房类似,5年内不得转让,5年之后转让得需补交土地价款。而实际上,这并不是可以限制人们通过购买此类住房而盈利的有效措施。当前北京二手房转让的地区指导价较实际成交价低不止30%,即使5年后,也可以通过降低网签价格来规避税费,因此未来的转让管理仍需探讨。
开发商拿地主要采用限房价竞地价或者某地块超过限制价位后竞配自住改善型住房,该类产品利润率极低且丧失了房价上涨带来的,在这类土地的运作中高周转类的开发商更为受益。今年9 月恒大获得了北京首块该类型的豆各庄地块,该地块建面30 万平米,楼面价13700 元/平米,限制售价为22000 元/平米,净利率约10%。控制成本较好的高周转开发商可能参与到该类产品的建设,争夺北京市场份额。
清华大学经济学院教授韩秀云认为：虽然长期来看行业成长性减弱是大势所趋,而房产税和土改等长效机制也必将深度推广,但是当前维持7%的增长必然依赖于一个稳定发展的房地产行业,何况涉及利益分配的长效机制也面临着强大的政治阻力,这就意味着它的推进注定是一个缓慢的过程,今年不仅不会对行业造成较大负面影响,反倒会让市场重新见证房地产难以撼动的支柱地位。
工商大学经济学院教授周清杰认为：此次传递的政策信号偏正面。从供给方面入手来调节,而并没有采用此前市场上普遍担忧的更加严厉的限购或是限贷政策来打压房价。虽然该意见所提出的方法仍未能从市场化的角度去解决房价上涨问题,但是作为调控风向标的北京出台该意见，有助于化解资本市场对于限购限贷等方面调控政策升级的担忧，对于行业来说信号偏正面。
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