[摘要] 1月7日，绿地集团与新华联集团分别宣布将在海外投资开发房地产项目。最近一段时间以来，包括绿地、新华联、富力、泛海建设在内的多家房企纷纷落子海外，掀起新一轮海外投资开发热潮。
1月7日，绿地集团与新华联集团分别宣布将在海外投资开发房地产项目。最近一段时间以来，包括绿地、新华联、富力、泛海建设在内的多家房企纷纷落子海外，掀起新一轮海外投资开发热潮。
多房企积极“出海”圈地
1月7日，绿地集团宣布，其就英国伦敦两个住宅项目签署合作协议，预计总投资将达12亿英镑。其中金丝雀码头金融区超高层公寓项目未来将成为英国高度的高档公寓项目。
同一天，新华联不动产股份有限公司发布公告宣布，公司拟以3亿元购买马来西亚柔佛州梅蒂尼B区9幅地块，计划建设南洋度假中心。此外，公司拟和黑石共同出资350亿韩元（约合2亿元人民币）设立韩国锦绣山庄株式会社，获取韩国济州岛用地面积约为110万平方米的土地使用权。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，目前国内客户海外置业市场潜力巨大，而国外大多数发达经济体经济在复苏，房地产仍然处于价值低估阶段，国内房企买地开发项目刚好处于抄底的市场阶段，市场周期的特征决定品牌房企继续积极布局海外市场。
实际上，新年前后，国内房企出海队伍中已再添新丁。12月26日，泛海建设集团发布公告表示，公司旗下全资子公司所属公司通海建设投资有限公司，拟与FIGCENTRAL FEE OWNER LLC签订《购买销售协议及联合托管指令》，以不超过2亿美元的价格收购美国洛杉矶Fig Central（菲戈罗亚中心）项目。12月1日，富力以人民币85亿元的大手笔，收购马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地，计划开发住宅及商业物业。
“房企在海外开发房地产项目顺应了国内个人海外投资、移民，以及国内企业驻军海外的潮流。目前包括美国等国在内的一些区域确实仍处于低谷，市场潜力有待挖掘。”盈石集团研究中心总经理张平表示。
未来海外地产还将加码
“2013年已成为中国品牌房企出海年，部分大型房企的化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化”，张宏伟认为，2014年品牌房企出海将有更大的动作，或许会直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市场。
对于此次落子伦敦，绿地集团董事长、总裁张玉良表示，2014年绿地海外业务将实施“拓展与提升并进”，集团计划将再进入包括加拿大、法国、新加坡等3-5个国家，预计2014年将实现海外销售收入130亿元人民币，新增投资50亿-80亿美元。
泛海建设也曾表示，洛杉矶项目地块收购计划是公司积极推进海外发展战略的重要步骤，预计将为公司带来优质的投资回报。
眼下，已有部分项目开花结果。据了解，去年8月，碧桂园位于马来西亚新山的碧桂园·金海湾开盘后，首阶段推出6000套单位，已被订走超过5000套，订购额超90亿人民币。绿地济州绿地汉拿山小镇年内实现销售额超10亿元人民币，悉尼绿地中心实现预售近20亿元人民币。
不过，业内人士指出，海外开发机会与风险并存。张平表示，企业要有相当的风险抵抗能力，去应对政治、经济、制度等方面的风险。同时，虽然海外市场处于价格洼地，仍需开发商赋予产品更多价值，才能打动购房者出手。
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美国QE退出房地产受冲击 房企应对：去海外投资 中国房地产报
美联储在推出量化宽松货币政策（QE）5年之后，终于迈出了退出的步。
12月18日，FOMC（联邦公开市场委员会）在两天的货币政策会议结束后发布声明：从明年1月开始，每个月购买美国国债的规模将从450亿美元削减至400亿美元，每个月购买MBS（抵押支持证券）的规模将从400亿美元削减至350亿美元。
这一决定既在市场预期之内，其时点选择及退出节奏又超乎预期之外。
“QE削减是美元逐步开始走强的信号，一个新的全球经济周期正在形成，那就是欧美经济的复苏，以及包括中国在内的新兴市场国家的经济触底。这一过程中，资金开始在全球市场间重新配置。”这是接受中国房地产报记者采访的多位业内专家给出的判断。
在此周期之下，中国房地产行业恐难独善其身。
“房价在5年之内就会逆转。”盛富资本及协纵国际总裁黄立冲对中国房地产报记者表示，“对于内地房企而言，目前的疯狂拿地也是在抓紧有限的几年快速发展。不过，能看清形势的房企及投资机构，已经开始了‘向海外去’的布局。”
“钱荒”苗头再现热钱外流？
美联储QE计划的削减在中国内地银行间市场引发了不小的漩涡。
就在美联储宣布削减QE计划的两天后，银行间市场利率再度飙升。20日，银行间市场14天期回购利率突破7%。23日，7天、14天回购利率更是双双破8%，达到近半年高点。 “主要原因还是跨年资金需求旺盛，再加上QE超预期提前退出影响。”招商银行(600036,股吧)人士指出。
不过，财政部财政科学研究所金融研究室主任赵全厚则认为，银行间资金紧张与QE计划削减无必然联系。“外资撤离确实可能造成资金紧张。但是一个国家的流动性还是主要以本国央行政策为主。问题是美联储没有退出QE时我们也闹过钱荒，但当时并未出现明显的外汇储备减少。央行24日注入流动性，是由于年底各地资金收拢，资金配置衔接不上而出手调节。”
兴业银行(601166,股吧)首席经济学家鲁政委在接受中国房地产报记者采访时也认为，“热钱是否外流最根本影响因素是人民币预期，但同时市场也还是会看真实行为。今年下半年虽有QE退出预期，但是反而外汇占款大量增加。”
的确，据央行数据，截至今年9月末，我国外汇储备余额为3.66万亿美元。与二季度末相比，三季度国家外汇储备增加约1600亿美元，出现今年季度增幅。
“即使这样，美联储QE计划削减的正式公布至少使得市场预期开始转变，这对包括中国在内的新兴国家影响不小。一方面，全球资金格局流向将发生逆转，之前是欧美经济不景气，资金向新兴市场流动。但QE退出信号表明美国经济复苏，而新兴国家开始走下坡路，资金必然开始流出。另一方面，利率预期也将发生改变，会导致资金成本不断上升。这两个因素加在一起就会导致国内资金紧张。”社科院金融研究所主任尹中立在接受中国房地产报记者采访时表示。
房地产受冲击 威胁愈行愈近
在这场货币盛宴终将退去之际，对习惯了低成本资金运作的中国房地产而言，“肯定会受到影响”。多位专家一致认为。
不可否认，中国房地产市场这几年的火爆，正是由于大量资金涌入下筑就的繁荣。
“中国钱之所以这么多、这么便宜，是与外汇占款不断增加有关系的。热钱流入导致国内资金过剩，从而房价不断飙升。”尹中立分析称。
不过，从数据上看，外资在房企开发资金占比中并不大。2013年前11月份，房地产开发企业到位资金10.9万亿元，其中外资占比仍在不足1%的低位。
“这只是能统计的公开数据。事实上，很多外资是通过影子银行等地下通道进入中国房地产市场的。”某地产分析师表示，即使热钱撤出，也不排除一些外资继续通过影子银行通道投资中国房地产。“所以具体影响如何，现在还不好说。”
有业内告诉中国房地产报记者，据他近期接触的国外投资者来看，“他们对中国房地产市场的投资回报还是很认可的。一些外资对的要求只要8%就行，而中国能满足这种回报的项目很多。”
鲁政委则认为，短期看，美联储QE的削减确实对中国房地产市场的影响很间接。不过，“随着QE最终退出，香港楼市调整已经不可避免，一旦香港楼市出现调整，那内地楼市能保住吗？很困难”。
据了解，目前香港楼市已经出现下跌趋势。中原城市领先指数显示，香港指数从的125下跌至最近的119，市场成交量大幅萎缩。
如果说美联储QE规模缩减对内地房地产市场的影响还未能下定论，那么其对内地房企海外发债，则有了明显的不利影响。
“如果人民币汇率对美元贬值，那些境外融资企业资金成本会急剧上涨，进而财务成本急剧上升。而对于已经发行美元债的企业，其资金成本主要表现为汇率风险。”尹中立分析表示。
房企应对：去海外投资
“现在是配置海外资产尤其是美元资产的窗口，应适当减少中国的资产持有，否则等到每个人都抛时，谁也卖不掉。”黄立冲对记者分析表示。
目前，一些早已看清形势的地产大佬们已然开始了战略调整。
据黄立冲介绍，“我们已开始布局澳大利亚做连锁快捷酒店，避免将鸡蛋放在一个篮子里。”
11月，有报道称，SOHO中国正为上海三个项目寻找买家，其中包括虹口区的两个商业项目以及静安区的一个商住两用复合设施。同时，SOHO中国首席执行官李欣则在欧美开始收购一些项目。
而“李嘉诚撤资”一直持续到现在，从今年8月份开始，李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔便相继抛售上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼和广州西城都荟广场和停车场。李嘉诚一直被业内视为跨越周期投资的高手。
“这是国内房企的必然趋势，包括房地产开发走出去，不动产投资走出去。”黄立冲进一步表示。
上述业内则认为，这是国内大的投资机构根据全球经济周期所做出的调整。“大的机构都在做这样一个布局，把大量资金投向欧美。未来几年，在中国只有一线城市还有投资机会，二线城市的投资机会就很小了，而三四线城市则更加没有机会。”
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QE退出后的中国楼市猜想：房企或选择合作开发应对 新华网
美联储QE退出终于靴子落地！刚刚结束的12月议息会议上，美联储宣布削减QE购买量100亿美元，小幅上调未来经济增长预期，下调失业率预测；并承诺在失业率高于6.5%以上时保持超低利率不变。
牵一发而动全身，市场纷纷对美元、黄金、原油作出预测，当然还有中国的房地产市场。
或将刺破中国房地产泡沫？
知名财经评论员余丰慧认为，时至年底，银行间拆借市场利率又开始急剧攀升，这两天三个月期限利率已经升至8%，“钱荒”大有卷土重来迹象。而QE开始退出必将使得国内银行等金融机构“资金慌”雪上加霜。”
“一旦流行性出现‘上吊式’突然勒紧，随即流动性膨胀支撑的房地产金融风险必将爆发。”余丰慧表示。
5年前，美联储开启了被世人喻为“印钞机”的量化宽松货币政策(QE)。但更多的专家认为，QE退出对中国楼市影响有限。花旗银行（中国）研究主管、大中华区首席经济学家沈明高则表示，房地产市场泡沫会不会破裂，取决于地区人口的流动。“如果你买的房子未来人口越来越少，那么这个泡沫破灭的可能性就非常大。”
沈明高称，其所供职的机构测算过各个主要城市小学生的在校人数，一二线城市小学生的在校人数基本上都是在增长，三四线城市是在下降的。因此，他认为QE4退出短期不会挤压中国房地产泡沫破裂。
另有证券分析师表示，国内大部分房企近年来都采取高周转的策略，并且大部分融资行为都发生在国内，所以美联储缩减QE对国内房企短期内还不会产生巨大的冲击。
国家统计局数据显示，2013年前11个月，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%。2013年是自房地产市场调控以来销售面积增长最快的一年。房企业绩也近乎实现普涨，万科、恒大、碧桂园等多家均提前实现全年销售业绩。
事实上，一位财经分析人士向记者表示：由于巨大的利益团体的结盟，房地产反而是最后一个受到流动性紧缩影响的领域。而国内流动性趋紧的的担忧也很快被打消。就在昨日晚间，央行发布微博称，已据市场流动性状况通过SLO向市场适度注入流动性。
房企或将选择合作开发应对
QE退出，虽然对中国楼市整体影响不大，但不可否认的是未来房企海外融资环境将趋紧。2013年以来，在港上市房企的发债次数明显增多，发债规模明显增大。中原地产统计数据显示，截至目前房企海外融资总额(包含贷款)合计人民币高达3256亿元，比2012年全年额度涨幅超过100%。
即便如此似乎也不足引起担忧。据华远董事长任志强透露：已有8—10家房企的再融资方案通过了国土资源部的审查，有望在明年年初通过证监会的核准。开源证券高级策略分析师杨海认为，如果再融资方案获批，房企融资环境将改善。
“未来预计更多的房企将选择合作开发，包括房企与基金的合作、房企与房企之间的合作等，以缓解资金压力”。有券商分析师向记者表示。
那么，过热的房地产市场又该如何实现软着落？著名经济学茅于轼在接受新华网记者采访表示，“土地供应”是决定房地产市场的关键因素。“土地供给非常不足地价就上来了，地价上来房价就跟着上来了。”
统计数据显示，300个城市今年前11个月土地出让金收入超过2.7万亿元，较去年同期上涨了62.65%。业内预测，今年各地政府的土地出让金收入可能创下历史纪录。
而中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则分析称，改革难度的是土地市场。十八届三中全会指明了土地制度和房地产税改革的方向，但进展没有那么快，2014年还会延续今年的房地产市场情况。因此，他相信房价还会涨。
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