[摘要] 2011年11月28日下午由秦皇岛房天下主办的《宏观调控下的“暖冬”营销》高端论坛活动将在秦皇岛如意山海酒店7楼阳光会议室举行。
2011年11月28日下午由秦皇岛房天下主办的第三届大主题为《宏观调控下的“暖冬”营销》的大话地产活动在秦皇岛如意山海酒店7楼阳光会议室隆重举行。
参与企业有首钢·江盟房地产开发有限公司、金盛达房地产开发有限公司、广顺房地产开发有限公司、银都房地产开发有限公、淇鑫房地产开发有限公司、博辉房地产集团有限公司、北京国华置业有限公司、鸣岐房地产开发有限公司、飞龙房地产开发有限公司、九正房地产开发有限公司、中铁置业集团有限公司、昌德房地产开发有限公司 、燕赵房地产开发有限公司、星光房地产开发有限公司、顺通智业等，同时本次活动还得到了《港城时代》等多家媒体的大力支持。
大话地产专题：
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2011年，不知不觉将近尾声。在这一年中，各色人物粉墨登场，各种政策层出不穷，一时间把中国房地产推入一个尴尬的境地：调控“热火朝天”地进行，可前三季度房价这驾马车却依然止不住前进的脚步。于是乎，楼市调控继续从严，使得第四季度楼市进入了寒冬。 “金九银十”一度是楼市暖秋，今年却和天气一样，冷清袭来。老百姓大多是持币观望，房企也多采用各种方法进行销售，如半价、拍卖。
房产商和购房者都在设想能打赢这场房价拉锯战，政府调控和楼市捂盘在上演楼市博弈，受严厉的调控政策影响，今年楼市的“金九银十”彻底失去往年风光。“金九银十”期间，在一系列严厉调控措施作用下，楼市积聚的泡沫开始消退。
1、现象分析：
在网上看到这样一条新闻：11月19日，北京大兴区楼盘龙湖地产的时代天街推盘认购，当日集中推出216套房源引来了千余人抢购。据北京龙湖媒介渠道中心负责人介绍，项目起价11800元/平，主推85平米二居室、98平米三居室的刚需户型。当日集中推出216套房源全部售罄。那么，对于这种逆市的热销现象，各位精英是怎么看的？
专家A：别的办法都没有办法了，只有低价了。其他宣传等方式都不如把价格降到位，这样一来，老百姓也好，什么也好，能买都会去买。而且这种热销现象，是跟城市有关系的，北京毕竟刚需人口比较多。
专家B：南戴河的项目也受大环境有所影响。另外的重要原因，是南戴河项目季节性很明显，暑期销售量大。十一之后，基本就冷清了。南戴河的工业受调控影响大，住宅并不明显。
需求肯定还有，当价值大于价格的时候，通过一些营销政策，还是可以的。
专家C：打个比方。市场比较灵活，比作一个女人，宏观调控政策比作一个男人，在某种情况下，如果这个女人想的比较到位，比这个男人走的超前一步，那么这个女人就会控制这个男人，并且得到这个男人；反过来讲，中国这些房地产企业，它是一个女人，按传统观念来讲“嫁鸡随鸡嫁狗随狗”，跟着政策走的话，那么，站在它前面的政策，或者说这个男人就会说“跟我走没问题”。
专家D：销售量的，是兴龙生态谷，第二是万科，第三是珠江道12号。逆市开盘两个原因：1、开发商需要回笼资金，尤其是大集团，没有办法了，没有钱了。2、项目比较多，有挣客户钱的嫌疑，比如远洋公开认购那事。
专家E：别说什么逆市或冬季怎么怎么的，其实是一样的道理，只要市场在，就都一样。现在是两方面原因，一是政策，二是放量来看。北京卖两万，降5千，还能保得住。在座的项目卖一万，没有几家。如果你要将五千，你能卖吗？所以说呢，房价降，一起扛呗，我不怕。只要大家齐心合力，就能过去。冬天马上过去，马上就会迎来好的开始。大家都挺难的。
2、事件分析：
万科项目假日风景于10月15日首度开盘，引起了市民的广泛关注，开盘共计316套精品房源，户型为92㎡、95㎡的两居和107㎡三居产品。以舒适两居、经典三居为主力户型，均价7200元/平米，开盘当日销售率达到70%，可两室销售表现不理想，也就是说，相比较90多平舒适的两居室，购房者更愿意多花10万来买实用方便的三居室，这个现象算不算高压调控下的刚需表现呢？各位是怎样看待这一现象的？对于未来的户型面积方面，是不是会有所影响？
专家：传统习惯一般是年轻人结婚这种刚需选择两居是比较多的，但目前市场是改善型住房比较多。主要原因就是由于老旧小区的拆迁和大的新开盘的大的上市公司进入秦皇岛市场后比较规范，好多楼盘低价开盘，为价格差不多，比较优惠，均价7000多还可以。可能大家会更多的三居室。
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