[摘要] 近日，备受关注的辽宁绥中佳兆业东戴河项目的销售情况首次曝光，该项目自2011年入市以来已销售套数超过5000套。
近日，备受关注的辽宁绥中佳兆业东戴河项目的销售情况首次曝光，该项目自2011年入市以来已销售套数超过5000套。但在看似光鲜的销售数字背后，是佳兆业打折甩卖换来的市场。而高企不下的营销费用已经稀释了地价低廉的惟一优势。业内人士评价，佳兆业在未摸清市场的情况下贸然启动大体量旅游地产，充当地方政府开发新区旅游资源的先锋，如今落得水土不服，已经拖累了公司业绩。对此，北京商报记者赶赴东戴河进行了调查。
最优房源遭7折甩卖
在未进入辽宁绥中之前，佳兆业以其在大本营广东的旧城改造项目闻名业内，既从未染指过旅游地产，也未在北方房地产市场有过较大名声。
从北京坐动车到秦皇岛山海关站，再驱车不到10公里即可到达辽宁省葫芦岛市东戴河新区。2012年初，辽宁省政府已将“绥中滨海经济区”正式更名为“辽宁东戴河新区”。
据出租车司机回忆，大约四年前，这里还是一片庄稼地。2010年，佳兆业成为进驻这里开发的企业。
“我们项目不网签、不限购，本地户口可贷款，享受8折优惠；外地户口必须全款，但可以享受7.2折的优惠。”据现场销售人员介绍，现在一期房源已经差不多卖完了，就剩几套低层小户型，二期刚开始卖，其中包括十几栋塔楼和联排别墅，但相比一期房源离海较远，其中塔楼均价6000元/平方米；联排别墅9000元/平方米，均2017年交房。
这位销售人员给北京商报记者算了笔账：以二期新开盘的一套41平方米的户型为例，折后总价仅24万多元。销售人员还称，如果买一期项目的尾房，可以在此基础上再打9.5折，还可以参加与房产电商合作的“一万抵两万”活动。
这样算下来，目前项目在售房源的实际购买单价仅为5500-6000元，而这是包含了精装修、全部品牌家具家电，甚至窗帘后的价格。
营销费用陡增五成
佳兆业东戴河的房子能卖得如此廉价，土地成本是其中最为重要的因素。公开资料显示，作为佳兆业打造的旅游地产项目，东戴河项目占地达11平方公里，总体量超过1000万平方米，号称北滨海旅游度假地产项目。2010年12月14日，佳兆业通过招拍挂方式，以1.31亿元购入项目所在地约42万平方米的旅游用地，折合楼面均价为每平方米约310元。随后，佳兆业又以几乎同样的楼面成本先后在该区域再获11宗地块。如果按6500元／平方米的均价计算，佳兆业东戴河的地价成本不到房价的5%。
即便如此，也不意味着东戴河项目会有太大的利润空间。
为了塑造所谓高端度假的项目形象，其售楼处装修的华丽程度远超一般房地产项目，售楼人员对记者表示，项目内部精心打造的园林景观以及沿海沙滩整治工程为4.7公里海岸铺上舒适的细沙，都价值不菲，而该售楼处加上会所等销售设施的建设费用高达2亿元，这仅仅是个缩影。
佳兆业半年报显示，今年上半年，佳兆业用于销售及市场推广的开支高达3.562亿元，同比去年2.32亿元的营销成本，大幅上涨54%。然而，佳兆业的大规模营销却并没有体现在盈利能力上，数据显示，2012年上半年到2013年上半年，营收从23亿元大幅提升到70亿元，而净利润却仅从6.75亿元上升到10.25亿元。虽然没有具体数据显示东戴河项目在其中的占比，但不少业内人士判断，相比于佳兆业旗下的常规住宅楼盘，其在东戴河等地的旅游地产项目营销成本肯定更高。
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