[摘要] 近日，备受关注的辽宁绥中佳兆业东戴河项目的销售情况首次曝光，该项目自2011年入市以来已销售套数超过5000套。
品牌房企罕见收取看房费
事实上成本的压力已经在佳兆业东戴河项目上有所体现。由于环渤海的旅游地产都齐齐瞄向了北京市场，佳兆业东戴河项目80%的客户来自北京，如何把潜在的购房者从北京带到东戴河成为一大问题。
除了在北京多个商场等公共场所花重金设立售楼展位外，佳兆业也学起了房展会上烟台等地海景房的营销策略——以体验旅游的名义吸引购房者报名参观楼盘。
东戴河项目的售楼处旁惟一的餐馆每天负责为佳兆业的看房团提供团餐。服务员告诉记者，在夏天旺季，每天有七八百人在此享用团餐，团餐的标准是400元/桌。或许因为营销费用压力太大，从今年7月起，佳兆业东戴河的看房团开始收取50元/人的费用，而这在此前的海景房销售中是很难见到的。
“旅游地产的营销预算一般都要远远高于城市地产。”海南锦诚营销董事长王路对记者表示，一般的旅游地产营销费用要占到总房价的6%-10%，而城市地产大多控制在2%以内。
另一位也在渤海湾开发旅游地产的开发商对记者表示，佳兆业东戴河项目作为新区的大体量项目，做大铺大放式的营销是必然的选择，佳兆业东戴河项目的营销费用要比6%-10%这一平均水平高不少。
房价难抵成本建安恐遭挤压
“虽然地价便宜，但建安、营销成本一下子就背回来了。”一位大型房企的成本控制总监表示，理论上这种新区的旅游地产的建安成本不可能做到太低，一方面距离城区远，施工成本高；另一方面这种项目要靠形象来吸引购房者，太省钱就会影响销售。他给记者算了笔账，以6000元/平方米均价的在售房源为例，300元/平方米的土地成本，税费、配套、基建、管理等成本至少为30%，加上6%-10%的营销成本，而这都是无法压缩的成本。即便是佳兆业不赚钱，留给建安成本的空间也不足3000元/平方米。
然而上述成本控制总监表示，即便是普通住宅毛坯房，建安成本也要到3500-4200元/平方米，更何况这种送家具、家电、窗帘的精装修项目。“如果真要达到宣传的品质，单建安成本一块就要到5000元/平方米。”而这几乎跟佳兆业的房价差不多。
“房企肯定不会赔本赚吆喝，佳兆业这么卖项目如果想实现赚钱只有一个办法，即限度地压缩建安成本。”上述成本控制总监直言。
承诺配套存兑现风险
尽管佳兆业为推销东戴河项目不惜砸重金装修售楼处以营造高端形象，同时给出看似甩卖的超低价格，然而购房者却有着自己的担忧，那就是承诺配套如何兑现。
在项目售楼处北京商报记者了解到，细数东戴河项目目前所拥有的配套设施，仅有一个超市、一个海鲜饭店和一个会所。就连医院、银行等必要的配套设施也是空白，工作人员告诉记者，ATM机只有十几公里外的万家镇上才有。对此，销售人员给出的解释为“项目要6-8年才能建成，今年才是第二年”。
对旅游地产十分熟悉的王路指出，在东戴河这类非传统旅游目的地，必须靠开发商去建设设施和景点，形成旅游和地产的双引擎，才能带来地产的高溢价，但前期甩卖住宅又无资金去建配套，确实是一个矛盾。
就在没有任何配套设施、房子还不值钱的时候，占据整个项目位置的一期工程已经被低价卖掉了，尽管眼下销售部门给出的折扣十分诱人，但依旧高过一期价格，很难想象如果未来配套不跟上，二期等以后开盘的房源会有购房者愿意以高于一期的价格购买，如果一直该价格甩卖，佳兆业面临的可能会是更大的成本压力。
北京商报记者就上述业主和业内担忧的项目甩卖后建安成本是否被挤压、承诺配套何时兑现等问题采访佳兆业东戴河项目负责人，截至发稿前，确认收到采访提纲的上述负责人尚未给出明确答复。
——推荐阅读——
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
