[摘要] 日均不足100套成交量、近18万套存量房持续增加、连续6次上调存款准备金率导致房企资金压力进一步加大，三大压力合力之下，成都房价已成普降之势。调控紧逼，开发商的定价体现了怎样的销售策略？降价大潮的背后，为何有的区域房价不降反升？金九银十会不会成为“铜九铁十”？购房者如何判定购房买点？
“三座大山”压迫
据成都市房管局对今年的成交统计，2011年一季度共成交商品房25008套，同比下降65.4%，二季度共成交商品房13179套，同比下降35.7%，环比跌幅近五成。
虽然成交量大幅下滑，但楼市的供应量却在持续攀高。据中原地产统计，7月份成都市主城区商品住宅供应套数为6240套，供应面积67.56万平方米，成交商品住宅4559套，成交面积42.63万平方米，环比分别下跌4.7%和3.0%，7月供需比为1.37。8月前三周，成都市主城区新增商品住宅供应6325套，供应面积68.32万平方米；前三周共成交商品住宅3905套，成交面积为37.57万平方米，存量规模继续扩大。
存款准备金率的连续上调则使开发商面临“缺血”的危险处境。据银监会公布的房地产行业压力测试显示，如果销售额跌幅超过10%，行业资金缺口将超过2008年的7883亿元。2011年成交量大幅下跌，将使行业面临比2008年更为严峻的资金压力。
吉信行市场高级分析师张淋星对此表示，由于今年进入传统的“金九银十”季节，以及到了年底，各大房企迫于年度任务的完成，会大量供应房源。近期供应连续上涨，很明显是为秋交会做“热身”。年底了未完成放量任务和销售任务，填补市场空缺。在市场不被看好的情况下，开发商对“金九银十”只有放手一搏，大力度促销、直接降价、做特价房等等都有可能。
“低成交量、高存量房、资金链断裂危险，成为造成目前楼市窘境的三大压力”。张淋星认为，低成交量和高存量房给开发商造成巨大的压力之外，严峻的资金链问题也让他们倍感压力，“存款准备金率连续上调，银行贷不了款，民间融资会有30%的利息，加之信贷政策导致购房者贷款困难，地量成交之下，开发商现在似乎更像在吃老本了。”
促销手段更多
在传统的金九银十销售旺季，开发商自然会全力以赴，打好秋季攻势。
据本刊不完全统计，2011年9月成都市(主城区及郊县)预计开盘量达51盘，环比2011年8月预计开盘数增加了21盘；其中主城区占20盘，成华、武侯、高新各开5盘，占到了9月主城预计开盘的75%，供应量继7、8月之后，持续走高，
同样是在调控政策影响下，去年新政出台以后，虽然4—8月份成都楼市销售的较差，但在秋交会前后市场有所回暖，出现了量价齐升的状况。那么今年的秋交会，还会重现去年类似的情况吗？虽然成交量上的变化很难预料，但价格上的变化似乎已经比较明显。
“8月几周供应连续上涨，很明显是为秋交会做准备。在市场不被看好的情况下，开发商放出这么多房源，也许会在秋交会“金九银十”时有大动作。”吉信行高级市场分析师张淋星认为。
“今年的秋交会，我认为将是一场跳水大战，这也基本上可以算是既定事实。”成都尺度地产总经理尹平认为，届时，各个房企为了销售，无论从价格上的下调幅度，到买房门槛如首付款等付款条件，都会给予购房者很大的优惠，促销力度也会较之前期更甚。
蒋晓东则对秋交会大玩房价“跳水”不报多大希望。他认为，虽然即将到来的秋交会会是今后市场发展的一块“试金石”，未来几个月的市场走势也会因此更明朗。“但我认为，秋交会不太会出现价格、促销方面竞争的白热化，因为整个展会参与企业较多，各家思维难以一致。但更多企业采取拿出一定数量特价房的方式，其优惠幅度较之此前也会更大，来影响整体价格。”蒋晓东如是说。
降价或将持续
“虽然成都的房价下跌已经开始了两、三个月，但现在尚处于开始阶段。就我们接触和了解的多个项目来看，很多房企和楼盘开始考虑调价，所以跌势未来还会持续。”中成房业市场部总监沈文星认为。
成都全程动力动力营销机构董事长蒋晓东则认为，从市场规律方面来看，因为整个楼市已经十分疲软，房价下行成为了符合当下市场发展规律的必然选择。同时，由于国家调控政策市希望看到房价下降，所以房价下行也是调控政策持续收紧下的必然结果。但总的说来，未来房价大幅度下降的可能性不大，针对当前状况价格有所微调、优惠幅度更大的可能性更大。
业内人士普遍认为，2008年的房价下跌是因为地震、金融危机等外部原因，而现在的这波行情是因为内部政策调控所致，当调控成为常态的时候，市场也将缓慢回调，出现拐点的可能性较小。即将到来的秋交会，将有很大可能会今后市场发展的一块试金石。
买房 读锦囊
如何判定买点——接近成本价即刻下手！如何判定房价——房价下行幅度可能性在10%—15%之间。自住者如何买——自住以舒居为主，中意的楼盘房价下跌10%左右即可下手，别和投资者抢价格低点，否则只能买挑剩的房子！如何寻找买点？刚需人群如何选择区域？成都报道记者专访多位业内资深人士，贴心妙计，助你买房。
“貌似还在跌嘛，我还要等等么？可限购政策据说年底就停了，等得起不啊？呃，纠结了，真的是纠结了，买还是不买呢？”这时论坛上一个购房者发出的“求救帖”，对于买还是不买，何时买，确实是令人纠结的问题。
面对未来可能步入的房价下行，购房者应如何把握买房时机？专家和业内人士给出的独特观点值得借鉴。
某开发商为购房者提供了一套价格判定标准：如某楼盘拍地时楼面地价为3500元/平方米，加上目前成都市场高层建筑的建面成本1500—2000元/平方米，再算上管理营销成本、税收等其它费用，其实际成本即为6000元/平方米。若该楼盘当前售价为6500元/平方米左右，对于购房者来说，已经是较好的购房时机。
专家们表示，照目前市场发展和成都楼市实际情况来看，房价下行幅度的可能会在10%—15%之间。而对于购房者，一旦心仪的楼盘优惠或下降幅度达到8%—10%左右，便可迅速下手，而不要一味需求低点。2009年上半年、2010年下半年的时候，当许多购房者还在等待低点时，楼市就突然反弹了。
“去年秋交会、第四季度，有些盘就突然涨了好几百、上千元。突然在那个节点，市场回暖立即就涨，许多购房者那个时候再选房，发现下手已经迟了。”中原地产市场研究中心副主任周觅说。
对于往往喜欢“买涨不买跌”的购房者来说，面对可能出现的楼盘降价，也要有一定的预判和清晰认识，不要一味追求点，因为这样的时机往往是可遇不可求。股市有句话“别人都在买股的时候，千万别买，对楼市而言，如果成交量连续创了地量新低，预示着买点也即将来临。”
贷款成本提升导致买房成本升高，对于大多数的刚需置业者来说，怎样合理运用次买房时机，显得尤为重要。
成都中成房业市场部总监沈文星建议，刚性需求购房者要账务一些买房技巧：应关注一些此轮下降幅度并不大的区域，如城东的三圣乡片区、城西成灌路沿线区域等。自住型购房者以舒居为主，如果中意的楼盘房价下跌10%左右即可下手，当房价降至“v”型底部的时候，或许只能买别人挑剩的房子了。
成都健鹰营销策划公司总经理杨健鹰则认为，当下购房者买房，不要老抱着“买房就要赚钱”的老旧观念，因为买房也是一种投资，但凡“投资必有风险”。若为自住，应着重考虑房源的功能性，因为买房的最终目的还是自住。同时，也应借一些专业媒体等公开渠道来全面地认识市场，慎重买房。“眼下，并非降价的才买，一些品牌开发商、好地段的产品，即使价格上涨，也可以酌情考虑，最重要的是看其还有没有未来的空间。”
结语：每年的12月到第二年1月，都是开发商资金链最为薄弱的时期。金九银十成为开发商加紧推盘、回笼资金的重要一役，今年尤为如此。而眼下的现实在于，虽然各大房企和楼盘前期供应量不断加大，但市场成交量却一直未见好转，反呈下滑之势。如果调控政策未有任何松动的情况下，有限的购房人群随着市场的不断消化会逐渐减少。因此楼市的拐点将在明年春节前后出现。
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