[摘要] 据统计，截止2011年全国共有市级以上城市656个，但是从区域辐射、气候条件、人居环境、增长潜力上讲，真正称得上区域级、国家级“后花园”的城市可谓凤毛麟角，乏陈可数。在综合比较全国各大城市及区域之后，成都、秦皇岛、三亚算得上众多城市中最值得叫好、叫座的“后花园”城市。
成都市商品房主力价格在7000元\平方米-16000元\平方米之间，均价在8500元\平方米左右。秦皇岛市商品房均价在4500元\平方米-8000元\平方米之间，其中海港区主力价格在6500元\平方米-7500元\平方米之间，山海关区主力价格在4500元-5500元之间，秦皇岛平均房价在首批开放的14个沿海城市中排倒数第五位。三亚市商品房主力价格在18000元\平方米-32000元\平方米之间，均价在23000元\平方米左右，海景房普遍价格在35000元\平方米以上。
6、从开发商情况和销售模式分析：成都市场较为成熟，秦皇岛、三亚市场相对滞后。成都、秦皇岛是传统销售模式，三亚的销售模式同内地差别很大。
从开发商情况来看，像万科、中海等大型房地产公司早在十多年前就已经进驻成都市场，可见成都的房地产市场已经较为成熟。秦皇岛房地产行业相对落后，如万科、恒大最近一两年才进驻秦皇岛市场。针对三亚房地产市场，大型开发商主要集中在海边开发或者内陆具有丰富自然资源的区域，如鲁能三亚湾、万科森林度假公园、雅居乐清水湾、半山半岛这些项目都具有这些特点。而外地进驻的一些中小开发商和本地开发商主要集中在内陆自然资源不是特别丰富的区域。
从销售模式来看，成都大部分楼盘主要由代理公司销售。秦皇岛本地一些开发商主要还是自己组织销售团队销售，少部分本地开发商和性开发商聘请代理公司进行销售。三亚同大陆具有明显的不同。三亚楼盘主要是卖给岛外人，需要拓宽销售渠道。对于一些大的开发商或者规模较大、品质较高的楼盘，他们在各地都有项目，当然他们拥有较多的客户资源，所以他们主要采用总代总销的模式，这样也有利于统一管理、项目推广和提升项目档次；而对于一些规模较小的楼盘或者实力较弱的公司，他们主要采用总代分销的模式。总代理一般由开发商营销部门或者找一级代理商负责，然后由总代理再联系一些其他代理公司进行分销。因为小楼盘广告费用有限，进行性的宣传是不现实的，只有找更多的代理商，利用代理商手中掌握的客户资源扩大楼盘的影响力，促进楼盘销售。三亚在销售模式上同内地还有不同是，三亚周边地区的楼盘也会在三亚市区设置售楼部，并且售楼部有时不止一个，三亚市区和周边地区的部分楼盘还会到内地客户较集中的地区设置售楼部，如哈尔滨、长春等地。
7、从商品房综合品质分析：成都商品房品质和服务标准，三亚是在近三年快速成长起来的城市，综合品质略显滞后，而秦皇岛属于三线城市，各方面还有很大的提升空间。
从建筑风格上看，成都属于大城市，市场空间大，客户覆盖面广，建筑形态多样，现代简约、欧陆、地中海、(新)古典主义等遍地开花，但主要建筑风格还是现代简约风格，也是一般大城市都常用的风格。秦皇岛属于北方滨海城市，更多采用现代简约风格。地处热带的三亚，主要采用色彩较为淡雅的现代简约风格或东南亚风格。在园林景观方面，成都气候适宜，所以选择面较宽，园林景观都做得较为丰富。秦皇岛冬季气候寒冷，所以园林景观较为单一，但现在部分楼盘也采用了南方园林景观，在销售上也取得了成功，如海港区的竹海。为了同三亚的热带气候相适应，三亚的园林景观主要采用巴厘岛风格。
从服务水平上看，服务包括“售前、售中、售后”服务，售前包括前期规划、客户调研、发展论证等，以合理的开发方向与定位迎合市场需求；售中主要依赖销售过程中销售员的专业水平、服务态度等提高客户满意度；售后依赖于交房入住之后的物业管理水平。成都房地产市场较为成熟，售前、售中、售后服务都较为到位。由于房地产行业整体发展程度不高，秦皇岛市场销售人员的专业水平同成都比较还有一定距离。同时秦皇岛商品房的物业管理也是较为缺乏的，海港区相对好一些，山海关的物业管理更差。由于前几年卖房像卖白菜一样，三亚的销售员还沉寝在“蜜月期”中，导致销售员专业能力不高，服务态度不是很好，不过随着现在从卖方市场向买房市场转变，开发商和代理公司也逐渐重视培养销售员的专业能力，服务态度也有所改善。三亚物业管理相对成都要差点，但比秦皇岛略好。
8、从目前市场行情分析：相比较而言，成都的市场敏感度高、反应力快，三亚属于半年卖房的市场，市情变化独立特行；秦皇岛这类三类城市对政策的敏感度、反应慢。
面对着国内物价持续高涨和房价持续上升的局面，国家出台了一系列的宏观调控政策，以求稳定物价、遏制房价过快上涨的势头。针对房地产行业，从“限购”、“限贷”、“限价”，到“保障房”，再到“房产税”。随着2011年初部分城市“限购令”的相继出台，通过几个月来的市场反应，从2011年10月以来，市场调控政策初见成效。不过目前成都、秦皇岛、三亚三地的市场反应速度及程度各有不同。
成都在2011年10月初就接过一线城市行情低迷调整的“接力棒”，通过近三个月调整，目前成都整体降价幅度在10%-20%左右，虽然价格有了较大幅度的降低，但销量并没有明显的回升。造成这种现象的主要原因是“限购令”排除了很大一部分人的购房资格，成都市场的消费者较为成熟，面对调控政策反映较快，导致他们观望情绪较浓，从而销量剧减，进而开发商资金链出现短缺，加之行业内竞争激烈，2012年又是众多房地产信托产品集中到期的节点，致使开发商降价以求换得销量。
秦皇岛前几年房价暴涨，但面对这一轮调控，影响并没有一、二线城市大，销量虽有些回落，但是整体价格还是比较平稳。造成这种现象的主要原因是秦皇岛作为三线城市，在首批14个沿海开放城市中房价倒数第五位，虽然前三年房价涨幅较大，但是仍在可控的范围之内，与其广泛的市场发展潜力和人口辐射能力比较，并没有其他滨海城市价格虚高的成份。因此，价格基数不高，市场潜力仍在，又具备良好人居环境和发展潜力的秦皇岛楼市，与同类城市比较，市场对政策的敏感度并不高，哪怕目前也顺应大市出现销量下降，价格出现小幅波动，但是量价波动的幅度和时间不会太长，整体市场行情与一、二线及部分三线城市比较要好得多。
三亚行情在经历2011年9月成交小高峰之后，进入10月进入价稳量缩的阶段，11月下旬出现部分开发商(如中铁子怡台)松价的现象，但是并不普遍。在大部分开发商继续观望下，12月份仍不见销量上升，从2012年1月开始目前已进入大幅松价的阶段。由于三亚属于冬季半年卖房的城市，从2011年7月份开始虽然许多高房价城市的楼盘开始松价，但三亚却很坚挺，但是进入冬季和春节旺销售期，仍不见销量明显回升，所以近期出现大幅松价的现象。由此看来，大亚对市场及政策的反应具有明显的季节性特征。同时，从现有松价的项目分析，呈现出拥有稀缺海景、河景、山景资源的楼盘价格仍然坚挺，价格波动较大的楼盘主要集中在资源优势不明显的大众化普通住宅，这也是本轮楼市调控中，三亚行情独立于内地的另一个明显特征。(文/顺森地产首席策划李果、发展研究部冉长安)
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